逆按揭自製長糧（二）

        　　逆按揭的每月發放年金，會受申請人數目、物業價值、年金年期或終身制、定息或浮息計劃、是否提取一筆過貸款等影響。

        　　例如一間已供滿的500萬物業，夫妻兩人均是65歲、選擇終身制的逆按揭計劃，不提取一筆過貸款，如選擇定息計劃，每月可收取12100元；如選擇浮息計劃，每月可收取11000元。假如是單人65歲申請者，選擇定息計劃，可收取13750元；選擇浮息計劃，則可收取12500元。

        　　假如長者沒有自住物業，似乎沒有逆按揭這個選項，不過，純粹假設想像一下，假如兩名長者本身有500萬元股票，本身沒有住宅，用來購買住宅並申請二按又如何？例如該筆股票連同增值可帶來6%回報，一年即有30萬。如用其中12000元租用住宅，每月還剩餘13000元消費。

        　　如用這筆資金來購買物業，然後申請定息的終身制逆按揭計劃，每月可收取12100元，在繳付2000元的折舊撥備、差餉、地租及管理費後，每月剩餘10100元消費。如此看來，買股票似乎較着數，但逆按揭計劃最大好處，是沒有被加租或業主中止租約風險及衍生費用。

        　　再次進入奇想計劃的思維，子女從自己物業中加按套現500萬元出來，給父母買一所物業，申請逆按揭以取得每月12100元年金，30年供款期計每月供款19433元，連同補貼2900元的家用差額及2000元的差餉等，合共24333元。這計劃便可替代上述租用12000元住宅及給予13000元家用的方法，新奇想計劃又似乎較着數。

        　　2018年男性平均壽命為81.7歲，女性為87.66歲。但由於統計全港平均年齡時，會把65歲以下身故的人都算進去，較年輕身故人士會將平均數拉低。假如以「現時65歲人士的預計平均年齡」來作預測，無論年金計劃或逆按揭參加者的預期壽命，應遠超全港平均壽命，養樓防老又會否成為新一代的選項呢？

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        子非魚