檢討房屋政策 加強往上流動力

立法會上周三讀通過《2023年印花稅（修訂）條例草案》，正式落實本年度預算案提出，調整物業從價印花稅稅階的建議。有關措施可減輕首置人士購買200萬至1080萬元樓宇所需繳交的稅款，預計有3.7萬人受惠，每年令庫房少收約19億元。財爺多番強調有關措施並非「減辣」，而是因為原有稅階自2010年都未有調整體過，今次調整主要是希望減輕一般家庭首次置業的負擔。

事實上，今次調整某程度只是追回過去13年來的累積通脹和樓價升幅。與調整前比較，首置人士可能只慳到數百元至最多約6.7萬稅款。但香港不少青年人和年輕家庭上車時面臨最大困難，往往是首期要支付的金額，所以今次措施起到的作用有限，實在稱不上為「減辣」。

不少有意置業人士遲遲無法上車，除了因為私營樓價高，另一原因是金管局為了維持銀行體系穩定，而訂下的按揭成數限制和壓力測試要求，令到部分人即使具備供款能力，亦難以借到足夠的按揭貸款，因而要支付較高成數的首期。購買一手樓相對容易，因為發展商可提供額外借貸及其他協助方案，但買二手樓就難有類似安排，有關因素或多或少加劇了一手與二手物業的樓價和成交量差距。

按揭保險某程度可提供協助，但保費加上按揭供款，又增加了首置人士的負擔。金管局近年已多次放寬有關限制，筆者希望當局可因應最新的本地樓市和外圍息口狀況，再適時作出檢討。

筆者曾多次指出，香港有部分青年人和年輕家庭，覺得好像不論怎樣努力，都難以儲夠錢購買私樓，想抽居屋又難過中六合彩，久而久之就會放棄了上車的希望，改為以「上樓」，即是入住出租公屋作為人生的最大目標。為了避免超出輪候公屋的入息和資產限制，部分人刻意不求上進，不爭取升職加薪，一有餘錢就寧願拿來買名牌或去旅行。

有關情況亦會拉低港人的生育率。有些年輕人因為良久都抽不中居屋，亦租不起私樓，拍拖多年都不敢結婚，結了婚也不敢生育，有的甚至在結婚後仍要繼續分開，與各自的父母同住。上述心態和現象，削弱了社會向上流動的動力，影響香港的長遠發展，加劇了青年人對政府及社會現狀的不滿，降低了他們對香港的歸屬感和責任感，形成回歸之後其中一個最嚴重的深層次問題。

隨着香港成功止暴制亂，由亂及治，再邁向由治及興的新時代，社會和立法會已絕少人惡意阻撓政府覓地建屋，《十年長策》的公私營房屋供應可望達標甚至超標，特區政府是時候對房屋政策作出全面、深入的檢討。

自亞洲金融風暴後，政府奉行了近20年「重公輕私」房屋政策和建屋目標。隨着公屋平均輪候時間有序回落，公私營房屋供應的七三比例，未來是否有調整空間呢？佔整體供應達七成的公營房屋，是否應逐步減少出租公屋，增加更多數量和種類的資助出售房屋呢？「三年上樓」承諾是重要的，但政府同時應提高港人的自置物業比率。

應重新考慮首置貸款計畫

政府可能憂慮，在缺乏可供發展的土地，增加私樓用地，公屋數目就會減少，影響上樓時間，但是否可以採取有效措施，活化二手私樓的流轉，以增加市民的上車選擇，處理好「首期難」的問題。政府多年前曾推出首次置業貸款計畫，但當時因整體供應不足，樓市炒風熾熱，樓價不斷上升，首置貸款變成火上加油，加劇了樓市泡沫和之後的負資產危機。但現時本地及外圍情況已完全不同，政府是否可以重新考慮呢？

按揭供款方面，年輕首置人士的還款期能否進一步延長呢？有人或會擔心變成一世「樓奴」，事實是許多供款人、尤其青年人的收人，一般都會隨時間而上升，只要有能力及有上進心，就有機會升職加薪，往往能做到按揭供款期最後縮短至少於20年。

另外，引入「漸進式按揭」的安排，亦可幫助青年人與年輕家庭上車，提供他們儲蓄及促進社會向上流動的動力。

引入「漸進式按揭」

長遠而言，政府更應為港人的「住屋開支佔家庭入息比例」制訂政策指標。官員可能會擔心如何達標，但有為政府不應遇難避事，而是要民有所呼，我有所應！

2023年5月23日