優化收地程序 加快發展與補償

上期專欄簡介了立法會剛剛三讀通過的《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》，有關精簡城市規劃、填海造地，以及推展鐵路、道路等基建工程的法定程序的內容，目的是加快和優化香港的發展建設項目，減少公私營業界不必要地虛耗時間與資源。草案的另一組建議，是理順現行的收地、補償及相關土地的發展流程，希望在加強保障原有業權人權益的同時，亦能善用有關已收回土地作社會需要的公共用途。在審議草案時，部分建議引起了一定爭議，政府因而作出修訂以回應有關關注和意見。

根據現行《收回土地條例》及《土地徵用（管有業權）條例》，政府在依法作出補償下，有權收回私人土地作「公共用途（public purpose）」。政府在收回土地時，一般會清楚說明（並通過分區規劃大綱圖訂明）將來會用作發展哪些具體的公共用途，例如興建道路、學校、醫院、體育館等社區設施或休憩用地。

草案原建議授權政府當局，將原已收回作某類指定公共用途的土地，因應社會需求或其他因素的改變，可以不經現有程序，永久改作另一種公共用途。例如因適齡學童減少，將部分原定用於興建學校而強制收回的土地，改作其他更切合社區需要的用途，包括公園、老人院或公眾停車場等。有關建議看似相當合理，事實上在一些於不同年代進行收地的新舊發展區，都曾經出現類似的討論和訴求。

草案有助善用土地資源

不過，亦有不少人質疑，政府在完成收地後才改變具體用途，似乎有欺騙土地原有業權人與居民之嫌，以至會否牴觸《基本法》內有關保護私有財產的規定。部分人更擔心，政府會否濫用有關權力，變相繞過正常收地所需的法定程序，將一些本來屬於私人擁有的土地，以大部分市民都支持的公共用途強制收回，之後卻迅速改為興建垃圾站、污水廠或骨灰龕場等具爭議的用途，令市民喪失提出意見和反對的機會。政府考慮了有關意見，並衡量到需要動用該項權力的機會其實極低，最後決定從善如流，提出修正案刪除相關條文。

除了永久改變土地用途，草案亦建議授權政府當局，可以臨時性、短期性地，將已收回土地改作另一公共用途，例如用作臨時停車場或興建過渡性房屋等。大多數議員都支持有關建議，認為有助善用土地資源，但同時擔心相關臨時安排會否不斷延長，變成近乎永久，令居民遲遲未能享受到原定興建的公共設施。

避免珍貴土地長期閒置

為了釋除疑慮，政府承諾透過行政指引規管有關臨時用途的使用，包括必須經由相關政策局或部門的最高級官員、即常任秘書長或署長的批准，而且首次准許只可為期三年，之後經相關授權官員考慮後批准延續，每次最多亦只能續期兩年。

有關收地程序的另一項爭議，是政府就尚未支付的收地補償金的利息計算方法。現行的利息水平（約每年0.01厘）獲公認為過低，草案建議將相關利率調高至相當於期內的銀行同業拆息（HIBOR），部分議員認為仍屬偏低，要求再提高至最優惠利率加1厘（P+1）。但其實最多業權人與業界人士要求的，是政府應盡快完成相關的業權核實程序，盡早向所有合資格人士發放其應得的補償，而並非要等到政府完全、百分百滿意業權全無瑕疵，才正式發放補償及支付利息。

早於今次修例工作開始前，筆者已多次向政府反映有關問題。就此，地政總署正着手優化相關業權核實工作，包括制訂公開作業指引，研究為當中的主要流程訂立目標時限，以及考慮在業權狀況未百分百滿意之下，亦可先行酌量發放部分補償。筆者期望有關工作可加快，以及提高整個收地補償程序的透明度和可確定性。

其實上述三項收地程序問題是一脈相承的。如果政府在當初收地已諗清諗楚，做好規劃，收地後又盡快向受影響人士依法發放補償，並盡早落實和啟動原定的發展計劃，就根本不存在有關的用途改動和補償利息爭議。說到底，政府在規劃、諮詢、收地、補償，以至個別發展項目的招標和實際施工，每一個環節都需要提效提速，這樣方能切實加快香港的發展速度，增加土地及房屋供應，避免將珍貴的土地資源長期閒置，讓市民能盡早享受到、感受到收地發展所帶來的益處和成果。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓

2023年8月4日