推動市區更新 必須多管齊下

近月發生了多宗市區舊樓冧石屎意外，再次喚起市民對樓宇老化問題的關注。除了要求當局加強執法和支援舊樓進行維修保養，亦有聲音認為市區重建局應加快舊區重建速度，更徹底地解決香港的舊樓失修問題。在另一邊廂，不少人關注市建局未來可能出現營運赤字及短期資金流問題，或會拖慢整體的收購重建步伐。事實上，部分舊樓業主遲遲不願花錢進行維修，原因之一可能亦是等候、或期望市建局會提出收購建議，久而久之反而加劇了失修問題。

一些舊樓住宅業主希望由市建局收購其物業，主因是該局的「同區7年樓齡」賠償政策，將本身往往已超過四、五十年甚至更為老舊的失修樓宇，換來相當於「半新樓」和一般高於私人發展商收購的樓面呎價，除了更能協助他們改善生活與居住環境，某程度更可說是帶來了更大的收益。

由於過去不少市區舊樓都未有用盡其地塊的核准地積比，在重建後一般可增加一定的樓面面積，而市建局亦毋須為有關額外樓面或改劃向政府補回地價；再加上過去十多年的樓價上升和低息環境，令到市建局在需向住宅業主支付「同區7年樓齡」收購價的政策基礎下，大部分重建項目在推出市場後仍能錄得盈利，足以支持其他出現虧蝕的保育及復修項目和進行更多的收購，並為該局累積了逾200億元的現金儲備和約500億元的淨資產。

「7年樓齡」賠償政策已過時？

然而，隨着樓市回軟，息口上升，以及可望大幅增加樓面面積的項目買少見少，預計未來部分市建局項目盈利將大減，甚或會錄得虧蝕。與此同時，社會期望市建局進行更多包含多組舊樓，多條街道，以及相關的公共空間和社區設施的「小區發展」項目，相關項目動輒需要數以百億元、甚至千億元的收購資金，大大增加了該局的長遠財政及短期資金流不足壓力。

為應對上述情況，近日有人提議透過檢討「同區7年樓齡」政策，以減輕市建局進行大型收購重建的資金壓力。有關政策當年曾在立法會引起激烈辯論，有人質疑7年樓齡賠償是過於慷慨及難以持續，認為10年樓齡才合適，但同時也有人要求改為更慷慨的5年、3年，甚至以新樓換舊樓。7年樓齡賠償可說是政治妥協的產物，即使現時香港社會已不再事事政治化和民粹化，要調整有關政策相信仍相當困難。

多項建議有其困難與局限

有人建議進一步增高相關重建地塊以至整個舊區的地積比，來提高市建局及發展商進行收購重建的誘因和財務可行性。但這樣可能有違當局通過市區更新來降低舊區居住密度，將部分人口向外擴散遷移，從而讓市民可以「住大啲、住鬆啲」的政策原意。

另一做法是引入「地積比轉移」概念，容許進行重建時，將該區地塊未用盡地積比的現有樓宇和設施的剩餘可建樓面，轉移到區內其他相關的重建發展項目，並套用「一地多用」模式，重建或加高現時只有單一或較少用途的低矮社區設施，例如球場、泳池、停車場及體育館等，作為住宅或寫字樓等其他用途。筆者並不反對有關做法，但始終並非所有重建項目和地區都適用。

也有人認為，政府應向市建局進一步注資，或提供信貸擔保，讓該局能增加向外借貸及減少利息支出，但問題是政府現時亦面對財赤，未來還有不少大型基建及發展項目或須向市場融資，加上息口在可見將來仍會維持在較高水平，所需的資金非常龐大，故估計當局難以答允。

上述多項建議似乎都有其困難與局限，是否意味市建局的財政問題和香港的舊區重建困局將難以解決呢？筆者認為只要有關當局積極主動，靈活變通，懂得在固有框框外思考，方法總會比困難多。包括將「地積比轉移」由區內擴展至區外、利用中部水域人工島和北部都會區等新發展區的新增土地、引入「先收購、後發展」以外的重建模式、善用市場力量促進私人重建發展等，多管齊下推動香港的市區更新工作。由於篇幅所限，下期再向讀者詳述有關建議。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓

2023年8月14日