放寬按揭成數協助用家換樓

香港經濟復甦步伐比預期慢，本地樓市、尤其是二手樓近日屢現蝕讓個案，不少業主與業界人士再次要求政府「減辣」或「撤辣」。財政司司長陳茂波日前重申，政府暫時無意調整樓市「辣招」（指額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅），但會在可行情況下考慮進一步放寬首次置業市民的按揭成數限制，現正與金融管理局研究。他又說，有市民反映希望在建立家庭及生育後轉換面積較大的單位，希望政府能加以協助，當局會仔細研究有何地方可以微調。

以上亦是筆者對「減辣」問題的一貫立場。雖然現時的私樓樓價與租金，相對高峰期已有所回落，但與大部分市民的負擔能力仍然脫節。政府近年已致力增加公私營房屋用地供應，但由於相關法規及審批程序繁複，建造業界又面對嚴重人手不足，興建需時，住宅單位供應在短期內仍追不上需求。當許多年輕家庭及中產人士仍是一屋難求，劣質劏房仍舊成行成市，現在還不是大幅放寬或取消三項印花稅措施的穩妥時機。

不過，筆者亦曾多次要求當局放寬對金融機構的按揭成數限制。其一是協助首置人士上車，香港有不少中產階層市民，包括一些年輕專業人士，他們擁有穩定和較高的收入，不合資格申請居屋等資助出售房屋，但又缺乏足夠的儲蓄或「父幹」、「爺幹」，因而無力支付較高成數的私樓首期。按揭保險計畫某程度可幫到他們，但保費連同按揭供款，令負擔加重。

隨着樓價有所回落，大跌的風險估計較低，而短期內再大幅加息的機會也不大，是否可以進一步放寬這類首置人士在非按保下的按揭成數限制呢？

其二是協助因家庭成員增加，例如新婚或生兒育女，而希望換樓改善生活的小業主。現時換樓人士在買入新單位後一年內將舊樓沽出，即能取回針對炒家而徵收的雙倍印花稅，但在為新單位申請按揭時仍會被銀行視作非首置人士，不能取得較高成數的按揭貸款，因而局限了其換樓選擇。

再者，大多數人換樓都是想「換大啲」、「換好啲」，住得寬敞一些。以現時樓價計算，700多呎的單位，二手樓價動輒每呎超過17000元，很容易就超出按保計畫下最高可造8成按揭的1200萬元樓價限制。若能適度調高有關樓價上限或放寬相關按揭成數限制，將有助不少有實際需要的換樓人士。

其三是緩解「辣招」造成的一手與二手住宅市場失衡問題。政府的印花稅措施和金管局的按揭成數限制，本身對新舊樓宇都是一視同仁，但一手樓往往有發展商提供二按及其他付款安排，例如免息期、免供期和現金回贈等等，能協助買家紓緩置業初期的供樓負擔。再加上發展商的營銷技巧、美輪美奐的示範單位、部分市民喜愛新樓的心態，導致「辣招」推出十多年來，市場逐漸向一手樓傾斜，二手成交萎縮，一手與二手單位的樓價差距擴大。

若能適度放寬按揭成數限制，不但有助首期資金有限的首次置業或換樓人士購買二手樓，亦有利後者沽出舊單位，活化整個二手市場。

此外，筆者還建議可透過減免從價印花稅，來進一步協助市民換樓。例如市民持有舊單位自住超過某個年期（例如3年），在換樓後持有新單位自住又超過某個年期（例如也是3年），顯示他換樓是為了自用而非投資炒賣，便可豁免或退回購入新單位時需繳付的額外印花稅，甚或再減免其應付的首置印花稅。有關做法看似複雜，但其實與政府新近推出，為了吸引外來人才而設的退還買家印花稅（居港滿7年取得永久居民身分後）機制相似。

「辣招」的原意是樓市需求管理措施，首要針對的是炒賣、投資和外來的置業需求，而並非想阻撓本地首置人士上車或有需要的家庭換樓。上述放寬建議既沒有違反政策原意，也不會大幅增加置業人士與金融體系的風險，希望政府能認真考慮，適時推出。

2023年7月3日