改動單位 如何影響按揭審批

早前一個位於將軍澳單位被發現拆除部分主力牆而受到市場關注，主力牆內部藏有鋼筋，是支撐樓宇結構及用作承重的牆身，若主力牆被拆，便有可能構成樓宇結構風險。由於按揭貸款涉及抵押物業予銀行，銀行須確保按揭物業完好；若然單位有較嚴重違反《建築物條例》的改動，基於單位有潛在結構風險，在圓滿解除有關法庭命令前，銀行一般不會批出按揭貸款。那麼，對於一些曾進行改動、加建或僭建的單位，又或單位已被屋宇署發出建築物命令（Building Orders），銀行是否必然拒批按揭？

買賣流程當中，買方可從土地查冊紀錄了解單位是否已被發出違反《建築物條例》的命令，第24條（Section 24）是較常見的建築物命令，主要是關於拆卸、移去或改動建築物，簡稱「拆卸令」，例如單位有違例僭建、改動、加建工程如天台玻璃屋、加建簷篷/圍板，內部間隔改動等，被勒令拆除僭建物又或還原改建部分。若查冊顯示單位有第24條建築物命令，現時較多銀行做法是先評估有關違例改動的類型及嚴重性，以及若需進行清拆修復工程的複雜程度及/或費用，再決定是否接受承造有關按揭貸款。

若非屬於涉及結構性或較大風險如拆除主力牆、改建開放式廚房引致阻塞逃生門及影響消防安全條例、又或僭建物危害單位結構等，銀行仍可就着較輕微的僭建改動批出附帶條件的按揭貸款，最常見做法是要求借款人簽署一份承諾書（undertaking），承諾對於有關建築物命令負起所有責任及涉及之費用。但留意，由於過程當中增添了額外評估及安排視察物業等工序，按揭審批時間或因而有所延長。

輕微僭建將要求簽署承諾書

另外較常見的是建築物命令第26條（Section 26）及第26A條（Section 26A），第26條是有關維修危險建築物的命令，而第26A條是關於維修欠妥建築物的命令，主要簡稱為「勘測令」及「修葺令」。對於這兩項建築令，銀行同樣需要衡量性質及狀況再決定是否接納按揭，但有部分銀行是一律不接受被頒第26條建築令的大廈單位，原因是大廈已被宣告為危險建築物或可變為有危險性，風險相對較大。

這兩項建築令較多是針對大廈公用地方基於失修保養而形成的欠妥問題，如大廈已有決議方案及時間表進行維修補救工程，則有銀行同樣接納買家可透過簽署承諾書（undertaking）而獲批按揭，當中買家須承諾負責作為大廈業主須承擔有關修復工程的分攤費用。

銀行對違例建築物的取態及接受程度不盡相同，若準備買入之單位仍有未解除之建築令，可先尋求法律意見。一些曾作非法改動或進行僭建的單位，即使未有被頒建築令，仍不等於必然在按揭申請上完全不受影響。

2023年6月12日