再舉例說明銀行以「淨價」計算按揭金額

上期提及實質可造按揭金額需以扣除所有折扣及回贈的「淨價」計算，在發展商的回贈項目當中，有些屬於成交後回贈予買家的固定金額，但有部份是屬於附帶不同準則的回贈優惠，又或屬於有選擇性，未必可完全確定買家是否會於成交後取得有關回贈，或未必可確定回贈金額，而銀行對於新盤提供的回贈、補貼或優惠的計算方法不盡相同；本文再提及其他例子說明。

發展商提供二按貸款，指明若買家兩年內清還二按，可享樓價1%回贈金額，對於這些類別的回贈，原則上未可確實預計買家是否會於指明期限內清還二按並因而取得回贈，但由於二按息率將會於兩年低息優惠期後跳升至較高水平，銀行或估計買家很有可能計劃於兩年內清還二按，故此有銀行會在成交價全數扣減有關1%之回贈金額，以便計出「淨價」。而部份銀行則容許若買家聲明不會按上述條件獲取有關回贈，可不用在成交價扣減回贈金額。

又例如新盤提供巴士月票半價優惠、購物禮券，說到此可能讀者已有疑問，若買家日常並非選搭巴士，未必會申請巴士月票，又或未必會使用指定商戶的購物禮券，這些優惠都要在樓價扣減金額嗎? 按照現時銀行做法，雖然未能確定買家是否使用優惠，部份銀行仍會以盡可能扣減所有回贈優惠的準則，估算大概金額並於樓價扣除，但亦有部份銀行容許買家聲明不會使用有關優惠而無須扣減金額。

人才計劃推出後，市場上漸多出現「先租後買」置業配套，買家先租單位，若數年後落實買入單位，獲發展商提供租金回贈；買家在申請按揭時，銀行一般亦會將樓價扣減租金回贈金額後，以「淨價」計算可造按揭金額。

在新盤銷售中，發展商或提供形形式式的優惠、折扣、回贈、補貼、禮券等，買家宜先確定所選銀行有關扣減優惠金額的方式及計算「淨價」方法，以便瞭解實質可造按揭金額。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳

2023年7月26日