放寬按揭系列(3) – 高回贈令轉按誘因增大 

政府放寬按揭成數後，供樓人士在轉按方面有更大彈性，有助他們因應不同需要申請轉按。市場上有不同轉按需求，包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭，例如本欄已提及用家希望轉走已快屆滿低息蜜月期的發展商按揭，又或轉走財務公司高息樓按，另外是轉按兼物業套現、甩按保、甩擔保人、延長還款期等，當中亦連帶一項誘因推動轉按增加，今年銀行先後提高按揭回贈金額，吸引用家轉按兼同步賺取可觀回贈，故此近月轉按宗數錄得明顯強勁升幅。

近月轉按宗數勁升

用家只要仔細計計數，或會發現即使現時新造按息稍高於原有供樓息率，轉按後亦分分鐘賺得更多更着數。以$500萬尚餘按揭額平手轉按為例，若轉按後按息由現時之3.375%升至3.625% （由H按封頂息P減2.5%轉為P減2.25%；P現為5.875%），利息雖上升0.25厘，每年利息多出約12,500元，但轉按後銀行提供現金回贈高達2.8%或以上，即約$14萬，扣除轉按律師費（約8,000元計）及兩年罰息期即捆綁期內多出的利息約25,000元後，仍有高達107,000元回贈金額。當然，按揭供樓期可長達30年，而並非罰息期之兩年，但擅於靈活運用按揭計劃的用家會選擇先透過轉按賺得可觀回贈，兩年罰息捆綁期後再轉按又或作其他安排。

由於息率已近見頂，未來按息向下的機會大於向上，罰息期過後可留意屆時市場按揭優惠是否轉按好時機，很多時當銀行樓按取態積極，總會有積極性大的銀行願意提供更佳的轉按息率及優惠。不過，筆者仍要提醒用家，始終沒人可掌握未來按息水平及優惠，故此用家仍應就未來存在不確定性作衡量。

用家宜衡量未來不確定因素

既然平手轉按亦具吸引力，用家若有不同轉按需求，在兼得銀行高回贈及放寬按揭提高轉按成數兩點推動下，轉按誘因已加大。然而，若然銀行估值下跌，若想轉按仍需看看因應現有估值之實質可造按揭金額是否足夠，不過，由於按揭成數已放寬上調，轉按又或轉按兼套現的水位便提高了。

舉例，買家兩年前購入一個1,500萬元之單位，當時於銀行承造5成按揭，現時按揭餘額約710萬元、物業現值約1400萬元，7月7日放寬按揭前，若轉按之金額僅達700萬元，基本上仍要多補10萬元才可轉按，現時則可提高按揭成數至7成，可造按揭金額達980萬元，換言之，用家可考慮平手轉按又或轉按兼套現高達270萬元。用家應計算自身供款能力，並衡量套現金額的借貸成本。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳

2023年8月21日