盧永雄 - 巨額交易賭眼光｜巴士的點評
2023/07/15 02:54:07 網誌分類: 生活
當時長實以207.66億元出售波老道21號發展項目，樓面成交呎價為62000元。長實於2011年以116.5億元買入相關項目地皮，每呎樓面地價為26763元，當時是被認為「執到平貨」。長實去年宣佈出售該項目時，帳面收益63億元，接盤方是新加坡的華瑞資本。
長實去年出售項目的安排，對買家其實相當「友善」。買方先付樓價的一成訂金，之後的五筆付款，每六個月支付售價的8%，換言之，兩年半後，共付購入價的50%。到2025年3月，才支付所有餘額。另外，長實亦為買方提供項目售價的50%（即103.8億元）、為期兩年的貸款。
華瑞資本是一間新加坡MFO，即聯合多個有錢家族組成的聯合投資公司。截至去年10月，華瑞資本管理的資產總值共468億港元。如今波老道物業撻訂收場，長實在通告內未有提及是否會追討差價。
在去年物業成交的時候，市場上有各種過度解讀，例如說新加坡資金看好香港前景等等。其實，看項目的交易結構，華瑞資本用10%的首期買這個項目，當時正是內地疫情秋季爆發的時候。華瑞似乎是在賭疫情很快會過去。如今大半年過去，通關的確實現了，但未見內地豪客來港大手掃豪宅，樓市未見反彈，豪宅市道仍然低迷。
如果華瑞資本買入的波老道21號項目升值一成，又能夠出售的話，投入21億的回報就是100%。如今斬纜，當然是不看好樓市的走勢，唯有止蝕21億退場，以免深度入肉，這鋪賭輸下鋪賭過。
講到睇好或睇淡香港樓市，長實最近的動作，更值得關注。長實於2020年底，向政府申請計劃將馬鞍山海澄軒海景酒店改成純住宅用途。屋宇署最近批准改建，之後會進入補地價的程序。酒店涉及的單位數量共772個，總樓面面積4.5萬平方米。長實3年前申請改用途，當然是認為香港優質住宅地皮難求。如今酒店的經營市道改善，住宅樓價則略為低迷。
有人問，長實這樣做是否看好後市呢？我認為關鍵看補多少地價。政府想增加住宅物業供應，因此會加快批准將酒店改成住宅。在現時酒店的估值回升，而住宅估值回落的情況下，若盡快完成補地價的話，長實需要付出的金額理應可以較少。
所以，看發展商睇好或睇淡樓市，要看的是發展商補地價時有多爽快。如果發展商看淡後市，就會企硬，與政府的談判就會拖長。反之，就會快速補地價。
香港的樓市有起有落，如今正值利息高企、樓市周期向下的時候，不過，現時樓價回落的幅度仍然有限。樓市未來的走勢，與發展商看好看淡的關係不大，與美國的利息周期的關係更大。
盧永雄
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