盧永雄 - 市建局營運模式無法持續｜巴士的點評
2023/07/20 02:54:24 網誌分類: 生活
市建局現有500億元淨資產和236億元流動資金。表面看，好像有很多錢。但未來兩年是市建局的收購高峰期，最新估算需要960億元資金，現金儲備不足以應付收購開支。短期內，市建局要增加資金來源應對，包括：
1.政府已同意提升市建局的借貸能力，由過去的60億元借貸上限提升至可以借250億元。
2.市建局也要壓縮項目推出的周期，希望可以爭取更多的招標收入。
究竟市建局的財政危機是周期性還是結構性的呢？這裏涉及對香港未來樓價的宏觀評估。如果香港未來樓市仍會反覆向上，由現時市區物業新樓呎價1萬多元，未來會重上高位2、3萬元一呎的話，市建局目前的財政困難，只屬周期性的，低潮過後，就可以重獲盈餘。但如果未來香港樓市橫行甚至反覆向下的話，市建局的財務危機就是結構性的。
關鍵還是市建局在收購舊樓時，要以7年樓齡的樓價作為收購的補償。7年樓齡的樓價比新樓可能只有一、兩成的折扣，市建局購入單位之後，如果樓價沒有顯著上升，收購一個項目就會虧蝕一個項目。
以市建局收購土瓜灣單位19000元一呎為例，加上建築費和財務支出，每呎成本26000元，還未計及參與的發展商要賺錢。單看這筆數，市建局很大機會做一個項目蝕一個，其營運模式無法持續。
2001年，市建局開始以同區7年樓齡的呎價，作為收購的補償，這是政府和立法會當年的決定。先不論背後有多少的科學基礎，但這個補償機制是要樓價向上，才有合理性。若未來香港樓市只會橫行的話，市建局要再進行大規模收購，風險極高。例如全面收購重建油麻地/旺角區舊區，要收購這兩個區約3000幢50年樓齡以上的物業，估計總收購成本達到一萬億元，而當中有4成單位涉及7年樓齡的補償。
先不說資金來源，若這4000億元的補償，最後都蝕錢的話，要麼項目推動不了，沒有私人發展商參與，要麼是政府可能要蝕過千億元收場，細思極恐。
結論是私人業主有貧有富，政府堅持以7年樓齡作為舊樓收購價，等於補貼了這些舊樓的業主，他們有部份是有十分富有的業主。所以，若7年樓齡的收購準則不變，政府就應該放慢市區重建的步伐，以免跌入巨大的資金黑洞中。
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盧永雄
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