盧永雄 - 低價轟炸的背後｜巴士的點評

長實集團低價發售油塘親海駅ll樓盤，較市價低30%，項目於上周六（8月12日）推出，即日沽清626伙單位，開售前收逾3.8萬認購登記，超額認購59.7倍，打破歷來新盤認購登記紀錄，成為本港史上新盤「票王」。發展商乘勢加推，食盡打折賣樓勢頭。

我認識一位廿多歲的年輕人，準備明年結婚，睇樓超過一年，始終覺得樓價太貴買唔落手，看見長實劈價賣樓，於是飛撲入票，可惜抽不中。但加推的海景單位較貴，他就無再入票。

長實一向採取貨如輪轉的策略，低價賣樓套現再作投資，所以減價並不出奇，而這次劈價也產生多種效果︰

一、推低同區樓價。長實賣樓價位成為同區樓價標尺，油塘區內業主被逼降價5%左右，但減價幅度不深，也很難賣得出。看看全港20大屋苑每周成交僅20多宗，成交如此少，出現一個膠着的市況——買家想低價買樓，業主持貨力強不肯減價，就難有成交。不過無論怎樣，長實的新盤就突顯出可以去到貨的新樓價。

二、發展商持貨也要進一步貶值。按照現在的會計準則，上市公司持有的物業即使未出售，但要重新估值，減值要直接撥作虧損扣減當年利潤。再看九龍東區內，油塘並非最大供應熱點，啟德才是重災區。路過啟德，就只見大量新盤已落成，另有不少在興建中。港府近年推出啟德跑道區11幅住宅用地，地價較貴，發展商「坐艇感」很強。

其中9個啟德跑道區發展商更聯手成立了「啟德跑道區私人發展有限公司」，計劃把跑道一帶地段，打造成全新綜合多元化發展地段Park Peninsula，希望搞搞概念承托跑道盤價值。不過，同在跑道區持有項目，包括長實在內的3大發展商均未參與（其餘兩間為華潤置地及保利置業）。

如今有發展商惜貨如金，也有發展商低價套現，但無論如何，長實在油塘低價賣樓之後，啟德區樓價和估值也要看低一線，發展商持有的啟德物業自然要進一步減值。這樣問題就來了，負債比率低的發展商如長實等當然無問題，負債比率高的發展商，持有的物業要大幅調低估值的話，認真頭痛。

三、補地價金額應該調低。發展商手頭上有很多地皮，等着更改用途，有錢的發展商可以在市道差時補地價，等如低價買地。政府和發展商有關補地價的爭拗，都集中拗價錢。長實調低新盤售價，日後發展商與港府商討補地價，就大條道理要求政府接受較低的補價金額，因為「油塘價」才是真實的參考價。

四、買家仍然要捱︰說老實，雖然長實油塘新盤售價回到2016年，但折實平均呎價仍達15250元，對一般用家來說，若想買400呎單位，樓價仍要610萬，並不便宜。

所以長實低價賣樓，對業主不利，甚至對持有地產股的股民也不利，但對等候入市的市民而言，就可以說是福音了。

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盧永雄