香港今年多災:

2012經濟研究小組/文

怎麼展望中國房地產的未來？這不僅是一個行業問題，更是一個關乎中國經濟命運的宏觀問題。

2003年之後，中國的房產投資開始不斷升溫，一直持續到2010年的“高熱”階段。以北京為例，從2004到2010年的6年間，內城四區的平均房價從6000元/平方米上升到了55000元/平方米，幾近10倍。

住房本身有消費品和投資品的雙重屬性，近10年來中國房價年年“水漲船高”表象背後的實質是：住房從“房子”（消費品）到“房產”（投資品）的嬗變，住房的投資屬性被放大，而在某種市場條件和環境下，投資可以演變成投機。為了應對房價的快速上漲，自2005年來國家實施了多輪房地產調控。2010年的房產調控措施正是集中針對房產投機和過度投資，因而收到了較為明顯的效果。

中國房地產高熱

首先，中國房地產本身的發展是否真的過熱了？

要回答這個問題，我們必須從考察房地產業的諸多量化指標入手，來給中國的房地產業把一把脈。根據國際通用的指標並且結合中國的國情，我們選擇瞭如下的指標進行考察：

●房地產投資在國內生產總值中的佔比（過高）：從2000年到2004年，中國房地產投資額佔GDP的比重一路上揚，從2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已達13.1%左右；美國從1929年到2011年，房地產固定投資在GDP中的佔比在2.5%~9.5%；日本從1950年到2008年，住房投資在GDP中的佔比在2.9% ~9.0%。

●房價收入比（過高）：從1996~2011年的情況來看，我國的房價收入比在5.5~8.1的區間波動，其中最低的1996年為5.64，最高的2009年為8.03；美國2000~ 2012年的房價收入比基本維持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房價收入比經歷了漲落的過程，1988~1990年的三年間，隨著日本房地產升溫，從1988年的6.7逐年上升，到1990年達到高峰（9.2），之後隨著房產泡沫的破裂開始回落。房價收入比從1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之後在4.5左右波動，2004年為4.5，2010年為4.6。

●每1000人新建住房數（過高）：據統計，在2000~2010年的10年中，我國總共新建城市住房近7000萬套。由此推算，中國每年新建城市住房約700萬套。按照城鎮人口約為6.3億計算，則每1000人新建房屋數為11，而2011年該數字約為15；1960~2011年期間，美國的每1000人新建住房數在2~12的範圍波動，在1972年左右達到最高（約為12），次貸危機後顯著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期間，德國的每1000人新建住房數在1.8~3.3的範圍波動，呈現逐年下降的趨勢，從2003年的3.24下降到2008年的1.85，之後有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。

● 房屋空置率（過高）：根據我們的估算，中國的房屋空置率應在30%左右；美國1994~2007年期間的自有住房空置率在1.5%~3%間波動，出租房屋空置率在7%~11%內變動，兩者在次貸危機期間均達到較高的水平，分別為2.8%和10%；1998~2006年期間，德國的住房空置率在7.5%~8.2%的範圍內波動。

可見，中國房地產業的各項主要指標已經嚴重超標了，中國房地產業發展過熱、房地產存在著嚴重泡沫。我們認為：自2010年以來中國政府在抑制房地產過度投資和投機、推動房價合理回歸的措施,是合理和有效的。

這裡需要特別強調的一個指標是每1000人新建房屋數，而它似乎並沒有引起中國房地產的業內人士、專家和研究機構足夠的關注和重視。

每1000人新建住房數是個年度增量指標，應該是政府房地產調控的一個重要指標。假設社會總人口不增長，每戶家庭的平均人口數為3，房屋的使用壽命為70年，那麼為了補償房屋的自然折舊，每1000人新建住房數應該為：1000/(70×3)= 4.76（套/年）。如果進一步考慮家庭小型化、城市化進程的推進，那麼該數字應該更大一些，比如，接近於6。

另外需要注意的是，正是由於房地產行業極強的“地域性”和“區域性”，該指標在不同國家、不同城市、不同區域表現也不同。而區域以外人口的流入，會直接增加對該區域住房的剛性需求，在這種情況下，等同於直接增加該比率的分子項，那麼該指標就會被放大。例如：近10多年來，加拿大的溫哥華地區移民人口激增，移民在總人口中的佔比一路上揚,從1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83萬人），其每1000人新建住房數也從2001年的5.5，上升到2006年的8.8(2011年為7.7）。

由於每1000人新建住房數指標最直接地將房地產規模（新建房屋數）和人口規模聯繫在一起進行相對量的考量，因而它對於政府房地產宏觀調控具有重要的意義，直觀而明了，可以被中央政府以及各級地方政府作為一個直接的、現實可行的控制指標。

展望房地產市場2020

中國的房地產業所面臨的“發育亢進”問題,是任何國家在經濟高速發展時期都可能會碰到的、“高成長”所帶來的問題（美國、日本等發達國家都曾走過這個歷程）。

擺在我們面前的挑戰是：中國房地產業究竟該如何調控？正是由於房地產行業和房地產經濟的基礎性、先導性、涉及產業鍊長、產業關聯度大等特性，要讓當前處於“發育亢進”狀態的中國房地產行業減速，並回復到可持續發展的軌道，一定是一項複雜的系統工程。

因循這種複雜性，房地產調控須保證以下幾點：國民經濟繼續平穩增長；低收入階層住房條件不斷改善，城鎮居民的居住條件繼續得到平穩和適度的提高；政府的房地產調控政策適時、適度和持續地發揮作用，房地產業實現軟著陸；房價穩中有降，房價收入比逐步回歸到合理區域。

基於上述要件，我們從量化分析的角度，對於未來8年（2012年到2020年）中國房地產業調整的趨勢和房價的走勢做了一番預測，大致的思路如下：

根據中國人口自然增長率、城鎮化率，推算中國城鎮人口增長率和中國城鎮人口；考慮到過去8年中國人均居住面積的增速（平均每年約1平方米），假設城鎮人口的人均居住面積繼續維持適度增長，從2011年的人均32.6平方米增加到2020年的41.6平方米；進而推算出預測年度的房地產規模和增長率（從減速到低速溫和增長）。之後結合對GDP、房價收入比等數據，推算出每1000人新建房屋數從2011年15.7的水平，逐年下降，到2020年降至12.4，以及房地產投資在GDP中的佔比從2011年的13 %，逐年降低到2015年的8.6%，到2020年則減至6.8%。

出於揭示價格實際變化的考慮，我們的分析中均不考慮通脹因素和名義價格，採用2011年的可比價格作為衡量。我們的房地產調整趨勢和房價走勢量化分析的結論如下：

●從2012年到2020年，房地產行業將經歷軟著陸，房地產發展的規模將得到有效控制，房地產投資在GDP中的佔比將逐步降低，到2015年降低到8.6%，到2020年降低到6.8 %，得到可持續的良性發展；

●從2012年到2020年，中國每平方米房價將經歷從5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年達到4700元左右，之後，房價緩慢回升，2020年回復到4800元的水平；

●房價收入比從高於7的位置，逐漸下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；

城鎮居民的居住條件得到持續的、適度的提高，人均居住面積到2020年提高到41.6平方米。

以上僅僅是試圖勾畫出關於中國房地產發展以及房價走勢的一個總體輪廓。眾所周知，房地產是一個地域性或者說局部性非常強的行業，因而我們認為：政府採取差異策略，區別性、有針對性地制定和試行房地產調控的新政策（如上海、重慶試行的不同房產稅等），是合理和有效的。中國房地產業未來的調整和軟著陸，也一定會在不同的城市或相同城市的不同區域表現出不同的特點。

過去十年，我國房地產業有了快速的發展，也極大改善了人民的居住條件，這種高速發展雖也帶來了高房價等問題，但是我們相信：只要政府的房地產宏觀調控政策有序、有度、有區別地持續進行，房地產業一定會步入良性發展的軌道，房價一定會回歸到合理的區間，中國人也會距離“安居”、“樂居”的目標越來越近。

（2012經濟研究小組是一個民間經濟研究組織，該小組由五位主要成員在2012年自發成立，旨在探討經濟和社會生活中的各種核心問題）