美息趨升 內地放水 沽本地地產 換馬內房
2015/11/11 08:42:01
網誌分類:
經濟
美國上周五公佈的最新就業數據表現強勁，新增職位數字超預期，失業率降至5%，美元隨即轉強，債息上升，聯邦基金利率市場走勢反映，聯儲局今年12月加息的機會由56%升至70%。同時，經濟增長放緩，市場普遍預期明年本港樓價將回落，本地地產股難有運行，應趁每次反彈適量減磅。
港樓價指數15周新低
冠絕全球的本港樓價，開始有回落迹象，反映香港地產市場變動趨勢的參考指數──中原城市領先指數，最新公布（10月30日）的數字為142.98點，創15周新低，按周跌0.94%，按月跌2.08%。
多家大行亦看淡本港樓市前景，其中瑞銀發表報告指出，香港樓市泡沫已成形，明年或回落逾10%。在瑞銀的全球15大城市樓市風險指數中，本港為1.67，僅次於倫敦的1.88，全球第二高危。該報告指，中國經濟轉弱、勞動市場疲弱及美國加息，都可能令香港樓市前景變得更壞。
在全球15大城市的本地居民樓宇負擔指數中，本港則最高，達21點紀錄高位；換言之，本地打工仔要把21年工資全部奉獻，才能在市中心附近購買一間60平方米（約645方呎）的住所。
事實上，本地地產股過去3個月普遍跌逾10%。不過，凱基證券執行董事及研究部主管鄺民彬表示，最近本地地產股跌了很多，應已反映加息因素，即使美國加息，相信加一次後過一段較長時間才再加，預料本地地產股再跌空間不多。
龐寶林：毋須急沽
東驥基金管理董事總經理龐寶林表示，市場普遍預期本港樓價將跌15%，因受多項因素困擾，包括中國經濟放緩、美國有機會年底加息及零售市道不好。然而，龐寶林指出，不少本地地產股以收租業務為主，如新地（016）派息仍高，預料低息環境持續多一段時間，故不用急於沽售本地地產股。
巴克萊資本發表報告指，10月底本港政府公布第三季私樓供應增加3000個單位至8.6萬個，估計於未來3至4年可供出售，儘管對本港樓市看法負面，但部份地產股估值吸引，折讓大，給予新世界（017）、嘉里（683）、希慎（014）、恒隆地產（101）「增持」評級。
可是，主流意見認為，內房股遠較本地地產股值博，主因是內地樓市受惠寬鬆環境，而且續有減息空間；相反，本港樓市有見頂迹象，所以近日有資金沽本地地產股，換馬至內房股。
再者，中國實施「全面二胎」政策，內地民眾對樓房需求將穩步增加。另一方面，中央放寬樓市調控，「銀十」新房成交超過「金九」，首批公佈10月銷售表現的內房，大部份錄得按月及按年增長。例如富力地產（2777），10月合約銷售額為54.3億元人民幣，較9月增長17%，相比去年同期亦增長10%。
人幣趨穩憧憬入SDR
另一利好內房股的因素，是人民幣匯價已趨回穩，原因之一是人民幣有望本月底加入SDR。據內地傳媒報道，人民幣能否加入SDR的最終評估，由原先確定的上周三（4日）推遲到本月30日，一旦人民幣納入SDR，人民幣匯價有望進一步回穩。
長線而言，鄺民彬認為內房股較具投資價值，因有政策支持及受惠減息，惟近日升勢頗急，短期不建議追入，待從高位回落才考慮。
展望內地樓市，龐寶林指，雖然中國經濟增長減速，但中央採取寬鬆政策，相信年底前人行很大機會再減多兩次息，加上A股已穩定下來，內房股前景不俗。選股方面，他認為宜揀全國性及主攻一線城市的地產發展商，如業務遍及全國的中海外（688）及主攻上海的世茂房地產（813）。
一線城市內房可取
龐寶林補充，揀主力發展一線城市的內房股較安全，因如深圳樓房供應較少，年內樓價升了不少。儘管大型內房股持有外債，美息走向及人民幣貶值會影響其表現，但鄺民彬表示，大型內房股易於轉身，有能力提早還債，減輕外債負擔，且人民幣匯價已穩定下來，故選龍頭內房如中海外、潤地（1109）及萬科（2202）較穩陣。
由於本地地產股短期有機會反彈，鄺民彬認為，如進一步上升可套現，並待內房股調整10%才買入。
永豐金融研究部主管涂國彬亦預期，內房股潛在升幅高於本地地產股，認同沽本地地產股買內房股。他指出，過去一兩年內房股受壓，因中央想減少對內房和內銀的依賴，但隨着A股下跌及人民幣貶值，現要行回舊路，所以近兩至三個月對樓市較寬鬆。
內房股中，涂國彬不約而同揀龍頭股如中海外、潤地及萬科，或地區龍頭如越秀地產（123），因有基本因素支持，穩陣小小，惟反彈幅度較二三線內房小。
至於本地地產股，涂國彬指，發展商近期盡快推售樓盤，可能反映看淡往後樓市。然而，他補充，本地地產股相比內房股「水份」較少，當市況不明朗，資金會買資產淨值有折讓的本地地產股；況且，現時較少投資者長線持有本地地產股，較多走短綫，例如90多元買入新地後，通常升越100元便放。
瑞銀推中海外潤地世茂
瑞銀就本港和內地房地產市場發表研究報告，指該行到訪歐洲後發現，更多投資者由減持內房股轉向增持，主要因為現時估值吸引，又預期在國策下，短期內物業銷售會有所改善。該報告稱，投資者偏好持有市值較大的內房股，包括中海外、潤地、世茂及龍湖地產（960），予內地房地產業「中性」至「增持」投資評級。
財金解碼本報記者
回應
(0)
我要發表