理財與樓價

新年伊始，又財經界朋友急不及待在各大媒體上陳述一番對今年投資的意見：有的說樓價會下跌10 －20%， 有的說歐日匯會轉強，有的說因新鐵路年尾通車，介時黃埔、何文田、海怡半島等地樓價有機會飆升等。

今次專欄集中講樓價。不知是否很多人對「樓」情有獨鍾，覺得一旦擁有了一「層」樓，人便會踏實一點；不論這「層」樓是自住還是投資，總覺得一旦升值了，自己就「賺」到似的。有這樣想法因為一般人對樓房投資有錯誤觀感所致，認為它是「資產」，所以必為自己帶來「價值」。但樓房一定是資產嗎？它可不可以是負債呢？

要回答以上問題，我們必須先了解「現金流」這個概念。現金流可以分為「正現金流」及「負現金流」；正現金流可帶來資產，而負現金流帶來負債。持續性的收入我們叫「正現金流」而持續性的支出我們叫「負現金流」。

了解了何為現金流以後，我們再看一個例子。小明剛置業自住，房價是 400 萬，首期付了房價的三成，即 120 萬，其餘的 280 萬向銀行貸款 30 年，假設利率是 2.15厘，即每月要供大概 ＄11，000。這個供款是持續性的支出，又因小明是自住的關係，在買房子這件事上，他沒有持續性的收入去抵銷這個持續性的支出，所以這層樓對小明來說是負債而不是資產；除非他買房子後去放租，租金收入大過他每月的供款及其他因買房子而帶來的必要支出，這才是資產，而不是負債。當然讀者也可說，如果他賣了房子，那麼樓房總是資產吧！問題就在於他現在還沒有賣，就算賣了，也要看他賣房子的收入是否大過他要付出的開支，才能說是資產還是負債。

所以如果一個人買房子是因為自住的話，樓價的升跌根本與他一點關係也沒有，只是心理上總覺得踏實一點，是假象而已。

至於買房子以後，開銷反而大了。如果沒有節約開銷的話，會給自己帶來壓力。要有效管理開銷，其中一個有效的方法莫過於使用手機的記帳 app，方便之餘也很快捷，現在就下載一個吧！