有人貴買有人高沽
2016/08/26 08:41:54 網誌分類: 生活
青霞里地皮可建樓面面積二十點六萬平方呎，每呎樓面地價六千八百元。市場早前對地皮的估值是六點二億元至八點二四億元，每呎樓面地價為三千元至四千元，結果拍出十四點零一億元超高價，比市場最高估值還要高出七成，亦比兩年前同區的屯門市中心仁正街地皮高出兩成八。
投得地皮的發展商計劃投資三十億元發展這個項目，計劃興建八十伙超級分層豪宅，面積由二千至四千平方呎。業界估計發展商要有合理利潤，落成後每方呎要賣萬六元。
數是這樣計出來的，樓面地價每呎六千八百元，假設地皮興建了公共設施可以發水一成，等如每呎樓面地價減為六千一百二十元，再加上四千元建築費，另外要財務支出以及推廣費用，項目樓面呎價成本便要萬一元。如果發展商要有四成利潤，每呎便要買到一萬五千四百元。
發展商這樣勇進，以這樣貴價買地，心中自然是有一個售價的評估。有人說屯門附近有哈羅國際學校，將來港珠澳大橋也會落腳屯門，這些概念可以承托屯門區的樓價。但概念歸概念，屯門樓成本呎價也要萬一元，的確是一個驚人的癲價。
回想一九九七年的時候，樓價也非常癲，當時聽到有人說深井浪翠園建築呎價賣到一萬元一呎，已覺得樓市離爆煲不遠，果不其然，香港回歸不久，樓市便爆破，樓價急滑。時至今日，深井樓價已回升了很多，同一屋邨的建築呎價只是六千四百元，遠未回到當年的高位。
今天與九七年的最大不同是，現時由於環球央行長期放水，令到利息非常低，樓宇按揭利率大約只有兩厘多一點，利息低企，業主持貨能力比較強，樓價回吐時業主較易頂，樓市相對於當年沒有那麼容易爆破。
然而，如今香港樓市既有四太梁安琪這些不是傳統的發展商入場，也見到傳統發展商在大手沽貨。其中比較惹人注目的是長江地產，最近公佈轉型計劃，表示除了長江中心以外，任何物業都可以出售。而傳得最盛的是長江旗下的中環中心，傳以作價三百五十億元放盤，已經有買家出價到三百四十八億元。中環中心寫字樓面積一百二十萬平方呎、零售店舖面積一點三萬平方呎，另有四百零二個車位，是中環罕有的貴重物業。
長實李超人這樣大手放售物業，雖說商廈與住宅不可以直接比較，但也一定程度顯示他覺得樓價已離頂不遠。在李超人多項重大交易當中，我印象最深刻的是在一九八七年十月股災前，他部署一百億元的長實配售新股大計，結果交易初步完成，股市便爆煲，可見李超人觀測市場高位的獨到眼光。
在如此低息率環境之下，我們不會估計樓市馬上崩潰，但地價樓價升得這樣癲，已經令人有些心寒。經濟呆滯，市民收入停濟不前，長線而言，如何支撐這樣高的樓價？
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盧永雄
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