巴士的點評
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有人貴買有人高沽

2016/08/26 08:41:54 網誌分類: 生活
26 Aug
        政府招標出售屯門青霞里官地,結果收到十一份標書,最後由賭王四太梁安琪的公司以十四點零一億元高價奪得,業界稱為癲價。

        青霞里地皮可建樓面面積二十點六萬平方呎,每呎樓面地價六千八百元。市場早前對地皮的估值是六點二億元至八點二四億元,每呎樓面地價為三千元至四千元,結果拍出十四點零一億元超高價,比市場最高估值還要高出七成,亦比兩年前同區的屯門市中心仁正街地皮高出兩成八。

        投得地皮的發展商計劃投資三十億元發展這個項目,計劃興建八十伙超級分層豪宅,面積由二千至四千平方呎。業界估計發展商要有合理利潤,落成後每方呎要賣萬六元。

        數是這樣計出來的,樓面地價每呎六千八百元,假設地皮興建了公共設施可以發水一成,等如每呎樓面地價減為六千一百二十元,再加上四千元建築費,另外要財務支出以及推廣費用,項目樓面呎價成本便要萬一元。如果發展商要有四成利潤,每呎便要買到一萬五千四百元。

        發展商這樣勇進,以這樣貴價買地,心中自然是有一個售價的評估。有人說屯門附近有哈羅國際學校,將來港珠澳大橋也會落腳屯門,這些概念可以承托屯門區的樓價。但概念歸概念,屯門樓成本呎價也要萬一元,的確是一個驚人的癲價。

        回想一九九七年的時候,樓價也非常癲,當時聽到有人說深井浪翠園建築呎價賣到一萬元一呎,已覺得樓市離爆煲不遠,果不其然,香港回歸不久,樓市便爆破,樓價急滑。時至今日,深井樓價已回升了很多,同一屋邨的建築呎價只是六千四百元,遠未回到當年的高位。

        今天與九七年的最大不同是,現時由於環球央行長期放水,令到利息非常低,樓宇按揭利率大約只有兩厘多一點,利息低企,業主持貨能力比較強,樓價回吐時業主較易頂,樓市相對於當年沒有那麼容易爆破。

        然而,如今香港樓市既有四太梁安琪這些不是傳統的發展商入場,也見到傳統發展商在大手沽貨。其中比較惹人注目的是長江地產,最近公佈轉型計劃,表示除了長江中心以外,任何物業都可以出售。而傳得最盛的是長江旗下的中環中心,傳以作價三百五十億元放盤,已經有買家出價到三百四十八億元。中環中心寫字樓面積一百二十萬平方呎、零售店舖面積一點三萬平方呎,另有四百零二個車位,是中環罕有的貴重物業。

        長實李超人這樣大手放售物業,雖說商廈與住宅不可以直接比較,但也一定程度顯示他覺得樓價已離頂不遠。在李超人多項重大交易當中,我印象最深刻的是在一九八七年十月股災前,他部署一百億元的長實配售新股大計,結果交易初步完成,股市便爆煲,可見李超人觀測市場高位的獨到眼光。

        在如此低息率環境之下,我們不會估計樓市馬上崩潰,但地價樓價升得這樣癲,已經令人有些心寒。經濟呆滯,市民收入停濟不前,長線而言,如何支撐這樣高的樓價?

        「巴士的報」是一份網上報紙,讓網民隨時隨地拿着手機或平板電腦可以看到。www.bastillepost.com

        [email protected]

        盧永雄

        
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木子
木子 2020/12/11

盧sir, 以香港目前的政治生態,就算政府想進入“作戰模式” ,醫護人員會合作咩?佢地可以用 “返工模式” 不再因政治目的而罷工、怠工,已經可以還得神落啦。