發展商八成按揭有社會風險
2017/06/02 08:42:10
網誌分類:
經濟
| 最近有發展商以提供八成按揭招徠，引發大批市民排隊買樓。發展商的如意算盤是，反正在政府辣招下，樓盤也不能全數售出，資金也回不了籠，不如借資金給市民買樓，樓價和利息一起賺，如果自己有大量現金流，這樣的賣樓方式也可先吸納市場的購買力，未嘗不是個好方法。對買家而言，首期高低是他們入市的考慮。付不起四成首期的市民，或不能通過銀行壓力測試的年輕人，可透過發展商的八成按揭，實現上車置業夢。但這種以發展商提供一按的售樓方法，對買家、發展商或社會，都有一定風險。 對買家來說，雖然可實現上車夢，但所付的利息成本極高，以五百萬的樓為例，三年後的供款超過三萬，對這些二十來歲的年輕人來說，是十分吃力的。由於發展商不一定要向買家做壓力測試，就算樓價不跌，這些年輕買家也有很大機會不能單靠自己收入供樓，一旦斷供，發展商便會收回物業，上車夢即成噩夢。 對發展商來說，好像是樓盤大賣，但資金未回籠，帳面上只是左袋交右袋，以一個有一千個單位的樓盤為例，平均每個單位樓價八百萬元計，如有五成單位是靠發展商的八成按揭才可出售，發展項目便有三十二億資金不能即時回籠；如發展商一年有三個類似項目，而提供一按的財務公司資金是來自同一發展商，那麼發展商一年便失去了近百億的現金流，其上市公司負債比率必然會大幅上升，而派息可能會減少。 而且發展商向銀行借入用來買地和支付建築費的是短債，而向樓盤買家借出的一按是長債，這意味着發展商要不斷借新債去還舊債才可解決現金流問題，萬一經濟逆轉，銀行不再提供貸款，發展商便會出現財困。 如果發展商的後着是把這些樓盤買家的債務證券化，包裝上市散賣給小投資者，那麼我們很大可能重蹈美國次按危機的覆轍，若樓市大跌，也會波及股市和小投資者，就算沒有買樓的市民也可能受害，造成社會問題。 要拆解這個樓市的計時炸彈，發展商要在兩方面自律，一是所提供的一按的資金不應超過整個樓盤市值的兩成，二是應委託銀行獨立地對買樓人做與銀行借樓按一樣的壓力測試，以保證買樓人有還款能力。否則，金融管理局應本着維持香港金融穩定的宗旨，限制銀行向提供一按的發展商及其下財務公司的貸款安排，保障銀行體系安全。 中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長 莊太量 |
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