買舊樓博收購？（四）

        在物色好潛力舊樓後，也需要看看自己有否足夠彈藥購入單位。對於不少人來說，購入大型屋苑及申請按揭可說是駕輕就熟，但是購買單幢舊樓，則有不少需注意的地方。

        當購買有露台、天台或平台的舊樓單位時，需特別留意單位有否僭建，譬如圍封了的露台、加了蓬頂甚至完全圍封的天台或平台等。這些僭建物在室內比較難以察覺，所以應在睇樓後自行在大廈外圍察看，留意整幢大廈其他單位的同樣位置是否被圍封，而圍封的樣式是否一致。

        當有所懷疑時，除了向經紀及業主查詢外，可以在查冊看看有沒有被註了「order」例如屋宇署的清拆令等，亦可向屋宇署購買有關單位的圖則或向專業人士查詢。近年來，劏房大行其道，有些劏房業主有見樓價升值，會將單位以劏房的狀態成交。單位是否劏房一目了然，筆者不另花篇幅解說。

        如果物業沒有特殊情況亦不需申請高成數按揭，舊洋樓或唐樓與一般屋苑的手續及條款分別不大，不過接受唐樓按揭的銀行選擇較少，年期也會較短。有order或劏房的舊樓單位也有機會找到傳統銀行承造按揭，但不要對申請高成數按揭抱有期望。這類有特殊情況的舊樓供款年期及利率也不會太理想，一般用70至75減樓齡，利率比一般按揭高0.5%左右。

        假如符合自住、樓價及入息要求，舊洋樓或唐樓可嘗試申請高成數按揭，洋樓可申請最高九成按揭，唐樓則預算最高八成較為穩妥。假如樓齡達50年，頗大機會只能敍造20年按揭，每月供款額將比30年按揭多接近40%。舊樓的估價比較保守，買家的預算需鬆動一點，起碼多預樓價一成以上的資金作首期以備估價不足的情況。

        下星期非魚論巿，將由趙國榮律師與大家分享物業遺產承辦的法律知識，敬請留意。

        星之谷地產

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