連環加息

         美國於九月底議息後宣佈加息0.25%，本港銀行終於跟隨，逾10年以來首度加息。不過大部份銀行只跟隨加幅的一半即0.125%，亦有少部份銀行跟足0.25%。現時巿場出現三個最優惠利率P，分別為5.125%、5.375%及5.5%，在選擇按揭計劃時，記緊要問清楚實際利率。

        　　在財金官員一再提醒下，本港巿民早已為加息作出足夠心理準備。金管局亦早於2013年初，將供款壓力測試由原先的現息下增加2%提高至3%。今年八月，各大銀行相繼調升按息，P按計劃息率調升0.1%，H按計劃封頂息率則調升0.2%。連同今次調升最優惠利率，P按息率總共加了0.225%，遠遠未達壓力邊緣。巿場期望，按揭利率既然已調升0.225%，金管局的壓力測試指引會否相對回調呢？

        　　現時採用5.125%或5.375%為最優惠利率的銀行，批出的P按計劃，最低實際息率都是2.375%，採用5.5%的銀行則批最低2.5%。另一方面，H按鎖息上限前後兩者分別為2.475%及2.6%（以上P按或H按的按揭利率，將來都會隨當時P值調節）。兩者按揭利率相差0.125%，每一百萬貸款額，一年利息開支相差1250元，讀者可與其他優惠及實際需要，一併考慮合適銀行。

        　　除了利息開支外，由於計算供款能力測試時，是用按揭計劃擬批的按揭利率為準。譬如以最抵P按實際息率2.375%，與最貴H按鎖息上限2.6%為例，借取唯一按揭作自住物業之用的的貸款人，採用30年還款期，每100萬元貸款的最低入息，分別為9337元及9569元，相差約2.5%。再與未加息前的按揭計劃比較，同樣條件下最低入息是9107元，最多相差達5%。在幾個月前壓力測試僅僅過關的申請人，需要重新檢視自己情況了。

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