2019樓市前瞻（上）

         筆者嘗試根據差餉物業估價署歷史數據，分析樓巿未來一年走勢，並在《北斗星按揭網》發表一連七篇文章。筆者估計，今期樓價已在剛過去的八月見頂，並在2019年5至7月見底，預期比高位回落不多於9%。

        　　最近兩三星期，報章不乏劈價成交，但同時亦有新高價成交。另一方面，本年度租金升幅可觀，情況與2015年10月跌巿相似，該次跌巿在2016年3月見底，比高位下跌約11%。

        　　歷史上，差餉物業估價署A類物業租金回報率，在2015年之前從未跌破3%。由於樓價飆升，該指數於2015年初跌至2.9%。當樓價指數見頂回落後，租金回報率在2016年6月回升至3.1%。期後樓價再次飆升，該類別租金回報率已跌至2.6%。

        　　當樓價下跌，亦可令租金回報率回升至3%水平，從而令樓價回穩。就數據來看，這一次樓價下跌及租金上升幅度，合共有15%便會令樓價回穩。

        　　加上近期不少「劈到入肉」的個案，都是來自細價樓集中的大型屋苑，這些都是在2016至2018年反彈中升得最急單位，由當時的300多萬元升至500多萬元。讀者可能會發現，筆者稱明年樓價比最高位最多只跌9%，這些單位成交價不是已跌10%以上嗎？

        　　筆者推論是以指數為基準，得出來結論是「今日樓價比往年抵」是入巿指標。在過去一年升得最急的屋苑，一年間升20%不足為奇，減價10%仍然未達「今日樓價比往年抵」地步。至於早已跨越600萬按揭成數上限，甚至過千萬的大單位，相信跟隨整體售價指數回落機會較高。

        北斗星按揭網

        https://starpnews.com/

        星之谷按揭轉介

        https://starpagency.com/

        星之谷地產

        子非魚