第二個投資物業 (買入過程)

好感恩! 唔夠一年,早二日我再次購入多一個物業收租。因樓價再次升值,手持二個物業經過加按後,套出來的現金能再次買樓,其實本身都冇諗過咁快買,但後來我開始急。因為礙於樓價節節上升,中小單位供應減少,樓價貴所以租客增加,都係出現嚴重失衡。同埋,就快到今日3幅地皮拍賣,上星期拍賣理想,唔知點解我深信今次地皮更優質,相信一定賣到好價錢,樓價會有再升的跡象,所以加速左我入市的衝動,希望今次出手冇錯,於是由出價到簽約只係用左二日。

好啦,今次物業地區係大角咀的36年屋苑大同新邨,選擇大角咀的地區都唔多講啦,可以睇番上一篇,但我想指出,我揀大型的屋苑,除左因為估價容易,比較估到價,亦有不少抄家會抄高樓價。因我發現到就算本身單幢樓,可能面積大或樓齡新,但大型屋苑往往跑贏同區樓盤。好似沙田第一城就係一個好例子,唔係因為佢新,只係因為成交量高,有外資客、抄家和投資收租人士入市。

今次的單位唔再係之前的平台樓,因為我對將來政策可能會打擊潛建的關係。實用面積325呎, 兩房間隔,成交價173萬,現普遍兩房單位185-198萬,成交價大約低市價1成,銀行估價190萬左右。今次有呢個盤都係靠相熟的地產代理,不枉我間唔中就搵佢傾計吹水,所以同地產熟真係好緊要,佢地真係收埋好多盤。

關於叫價,我唸我都真係未係好成熟,地產講明開價178收實175。又講到之前有人傾過173,175但傾唔成,叫我唔好試咁低,唔係唔賣。我第一口叫價168,都預左一定唔得,試下水溫,第2日試170,地產已經話唔得,冇175都唔收票,170都唔同我傾,佢寧願收租唔賣,叫我試173.8,於是我當日即試172.8,應該冇問題,不過我係度諗,佢叫得我173.8應該都知我還咁多,我可能中左計,哈哈。

又係計數時候,究竟租金回報係幾多呢?

樓價:$1730000,7成按揭,年期30年,如利率2%
月供:$4500  (利息支出$2000;本金$2500)

以現時月租:$7000-8000
如一開二套房:$4500X2 = $9000
如一開三套房:$3500X3 = $10500

其實呢D兩房單位,間套房都冇咩肉食,不過間左分擔下風險,易租出。因此我間兩房機會比較大,如間二套房計,租金回報:

$9000X12/$1730000X100% = 6.2%租金回報

現金流:$9000- $4500= $4500

希望以上的資料對未置業、打算置業或租客的你有少少的啟發。計算好自己的風險,此利率要升到8%先要月供9000,仲未計而家可以做Hibor plan,大約H+1.3,最緊要計好自己條數,量力而為。