逆按揭未必係最好選揀~

設轉按機制 助收取更多年金 逆按揭息率敲定P減2.5厘    

7月 12日 星期二 05:30 更新

(星島日報報道)俗稱「逆按揭」的安老按揭計畫正式登場，按揭證券公司昨日與七家銀行簽約，其中四家可開始接受六十歲或以上的長者申請，但首日多家銀行表示仍未接獲申請。安老按揭計畫敲定銀行收取的貸款利率為最優惠利率(新聞 - 網站 - 圖片)（P）減二厘五，實際利率二厘七五。計畫亦特設轉按機制，長者可在物業升值時進行轉按，收取更多年金。

　　按證公司總裁劉怡翔表示，將定期檢討計畫的貸款息率，需要時作出調整，但強調息率的變化不會影響申請人收取年金金額，且涉及的費用已較外國同類計畫更好。已補地價的居屋、「夾屋」及自置公屋亦適用於計畫，未來會考慮將補地價款亦計入總欠款內。

首年轉按可獲退50%保費

　　計畫以物業價值每一百萬元計，六十歲的長者選擇二十年年期，每月將可取得二千四百元年金，物業價值上限為八百萬元。除了支付貸款利息外，申請長者亦需繳交兩部分保費，包括每月支付按揭保費為總欠款的一厘二五，及分七年繳交的基本按揭保費，每期為物業價值的百分之零點二八。長者申請前必須接受律師輔導，於按證網站可尋找到八十五名律師協助。劉怡翔估計，一般的律師輔導費約三千元，但長者可選擇上述費用均計入安老貸款的總欠款內。

　　計畫設立轉按機制，長者於首年轉按，可獲退還五成的保費，第二年轉按則有四成保費退還，以此類推第六年轉按則沒有保費退還。輔導有效期為二年，第三年轉按長者需重新接受輔導。轉按、更改年金年期或提取一筆過貸款，需支付一千元的手續費。

　　四銀行昨開始接受申請

　　中銀香港(新聞 - 網站 - 圖片)（2388）、東亞（023）、永隆及南洋商業四家銀行昨日已開始接受申請。永隆發言人表示，該行現有五間分行可接受申請，包括中環總行，旺角、荃灣、德輔道西及土瓜灣分行，均有受過培訓的職員作專業解釋，預期兩周至一個月內可見首宗申請。東亞銀行(新聞 - 網站 - 圖片)物業按揭部主管錢偉倫表示，目前暫由總行的物業按揭部直接處理，短期會拓展至數間分行，初期部分工序仍需人手處理。該行首日暫未收到任何申請，有客戶表示有興趣，但仍需時了解計畫細節。

　　至於其他三家銀行則仍在籌備中，渣打發言人表示，該行已積極籌備及研究細節，冀今季推出相關產品。交銀香港擬於八月底至九月初推出有關服務。亦有參與簽約的永亨，則未有回覆。

　　本報昨致電多家律師行查詢，大多稱仍未準備好推出輔導服務，因對計畫具體操作仍未清晰及未釐定收費詳情。有參與律師指，預期輔導費需五千元，加上六千五百元的按揭法律費，申請者須共支付一點二萬元法律相關費用。

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我本人覺得唔夠好係因為100萬計,分20年比你,有$2400。即係話你20年就好徬徨咩都冇,如果你有90歲命咁個十年點算呢?第2, 仲有未收錢先比12000律師相關費用,未收錢先駛錢~ 第3, 你的子女就承計唔到日後的資產,你認為50年的100萬物業會下跌嗎?根據我地的認知,50年前的物價同而家比都唔知上升左幾多倍,將來留比子女可能係講緊300萬或500萬的資產。

咁有咩好方法呢?

1. 據我所知,好多老人家的樓都係住大左。可以將其中一間房租比人,以現時的租金,唐樓100呎實用面積都租到$2500。如租比親人比較好,遇到好的租客仲可以有個照應。

2. 將樓賣左佢,即時買2個細單位。如果長者手持的物業值200萬,可以係舊區深水步,觀塘,葵涌以100萬買到200呎單位。只要你買2個,一個自住,一個收租,一樣可以最少收到2400蚊的回報。而且仲多左2間fullpay的物業。

當然任何野都一點風險.問題係你可承受多少? 但長者有樓係手,就一定係不敗的地步,仲要係已供斷。除左自己辛苦的物業不須比跟行吞噬,資產仲可以一直積存下去,裨益下一代。而家的市況係落車容易上車難,三思~