物業急增值 現價值博 跟誠哥買長實
2015/06/18 08:41:49
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經濟
李超人出手準繩度毋庸置疑，長實地產於6月3日首掛牌開市價為70元，較長實早前按截至今年2月底止估值計算的每股資產淨值（NAV）98.64元折讓29%；而上周一李超人平均入市價66.332元更較該每股資產淨值折讓32.75%。
目前大行估計的長實地產2015年每股資產淨值普遍高於此水平，當中以摩通估值最為接近，摩通估計2015年長實地產的每股資產淨值為99.33元；瑞銀及德銀的估計分別為102.11元及103.5元；巴克萊更估計長實地產今年的每估資產淨值可達110.33元。
縱使有部分大行則對長實地產估計有所保留，如摩根士丹利估計長實地產2015年每股資產淨值為87元，即使長實地產股價重上70元，仍較大摩估算的每股資產淨值折讓19.5%。
長實地產旗下有多項投資物業（見表），測計師認為價值已上升，資深產業測量師彭兆基表示，上市文件中選錄為亮點的長江中心及中環中心，在同區缺乏甲級辦公室新供應及需求上升下，由2月28日至今後租金有一定升幅，推高最新估值，他估計兩項物業在期內市值上升約10%，而租金收益率則因估值跑贏租金升幅而下跌至3%或更低。
商廈租金刺激牛市
至於商場方面，旗下1881Heritage主打鐘表珠寶及名牌，受近日中國豪客減少影響較大，業主的議價能力有限，就算加租幅度亦不會超過10%，反而同場酒店客源較多樣化，受影響較細，相信項目整體市值及收益率持平。而主打本地客的黃埔新天地，他指在本地消費平穩，早前股市上揚的小刺激下，市值上升低於10%，租金收益率同樣因估值跑贏租金升而微跌至約4.5%。
第一太平戴維斯估值及專業服務部董事總經理陳超國就認為，港股牛市，辦公室租金有刺激作用，但距離上一次估值時間短，相信估值及租金收益率變化輕微。至於1881，由於上年所有租客剛續租，因此不受短期因素影響，但宏觀香港鐘表珠寶業，很多租客在到期後都要求減租兩成甚至更多，長遠要觀察中國旅客的數量會否回升。至於黃埔新天地，他指本地消費整體平穩，其表現亦保持平穩。
未重組前，長實歷史平均股價水平較資產淨值折讓15%，德銀按該行預估的每股資產淨值103.5元折讓15%，予長實地產目標價88元。
巴克萊則以該行估計長實地產2016年每股資產淨值114元折讓25%，給予目標價86元，倘未來出現政策放鬆及長息下調，將有助本港地產股收窄折讓，估計屆時長實地產股價較股資產淨值折讓將收窄至15%，即股價於此情況下有機會上望96.9元。
德銀：料明年增派息
德銀更估計長實地產有望於2016年提高派息比率；而瑞銀則指長實地產市場營銷能力佳；本港物業組合租金低於同業，續租租金有上調空間；財政強勁提供發掘新投資機會條件，不只限於香港市場，亦有可能於新加坡、英國及中國等市場。
摩通表示本港地產行業前景正面，長實地產專注於地產業務有助提升回報，資產組合領域及地區分布均衡，公司財務狀況強勁，負債低，相信長實地產可受惠於本港地價下跌。
折讓仍大地產股有可為
樓價見頂，但投行對本地地產股仍看好，地產發展股股價對比資產淨值折讓20%至40%，部分藍籌地產股仍可考慮。
匯豐證券上周發表報告稱，本港物業市場仍有增長動力，特別看好商廈市場，看好太古地產（1972）及嘉里建設（683），又稱中環寫字樓空置率由首季的3.2%跌至2.5%，住宅樓價短期不會出現大調整。
收租股可考慮鷹君
摩根大通預期今年樓價有5%至10%升幅，認為新盤銷情向好，令發展商利潤空間擴闊20%，並將新地（016）及嘉里建設列為行業首選，並提升信置（083）評級至「買入」。收租股則首選鷹君（041），以及在新加坡掛牌的置地。
大摩也把地產股前景評級由調升至「吸引」，稱未來或調升個別地產股評級。又指今年首季住宅樓價按年升7%，大部分發展商股股價較資產淨值平均折讓32%、市盈率平均17.3倍，在加息延遲、港府收緊政策有限度的前提下，看好地產發展股。
財金解碼本報記者
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