零售市道差 名牌求減租 增長見頂 收租股不宜高追
2015/08/12 08:41:40
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經濟
香港零售業正陷入低谷，加上早前反水貨客運動，以及歐羅日圓等貨幣持續貶值，對內地遊客來說，香港作為旅遊熱點的吸引力早已大為失色。眾多行業中，奢侈品銷售更是首當其衝。Gucci母企Kering集團早前表示，香港區生意過去半年未見改善，揚言若旗下店舖不獲減租，公司或會關閉部分分店。
以大型購物商場為例，目前大部分名牌分店均集中在九倉（004）旗下的時代廣場及海港城，共44家。時代廣場及海港城均以內地客為主，今年首季零售額分別跌5%及7.1%。九倉早前表示，預料今年續租租金升幅僅單位數，不會像以往高逾30%至50%的加幅。在所有收租股中，九倉有高達90%以上的香港業務是來自零售租務，若自由行旅客人數持續收縮，將對九倉業務有不利影響。
DBS調低九倉評級
DBS發表研究報告指，時代廣場及海港城首季銷售額下跌，跑輸市場平均下跌2.3%的水平。該行又指，雖本港零售市道仍具挑戰，影響本港零售租務，但九倉的零售收租業務已拓展至內地市場，料仍有一定的增長潛力。該行下調其評級，由「買入」降至「持有」，調低目標價至53.85元。
太古地產（1972）旗下的太古廣場亦是名牌分店集中地，該股日前發布第二季業績，太古廣場購物商場上半年零售銷售額下跌12.7%，太古城中心則上升10.9%，兩者出租率均維持100。相對九倉，太地的香港收入較多是來自寫字樓租金，而零售物業的租金只佔香港收入不到40%，故在零售市道持續低迷下，對其收入的衝擊較小。
反觀太地位於內地的零售物業，如三里屯太古里、廣州太古匯購物商場、頤堤港購物商場則分別增長6.5%、20.7%及36.1%，前景值得看高一線。而對於早前奢侈品品牌要求減租，太地表示，於租務合約上列明，租金變動是根據一年的銷售表現來衡量，而不是短期表現。另外，雖零售市道仍持續波動，該公司亦會繼續投資旗下商場業務。
希慎攻本土有優勢
在內地旅客不斷減少下，主力本地客及國際旅客的希慎（014）則相對擁有優勢。希慎日前公布中期業績，淨利潤雖下跌20.7%，但希慎估計商鋪組合估計整體租戶銷售額上升40%，期內續約租金平均增加35%。另外，由於成功引入以年輕族群為對象的商鋪組群，希慎廣場估計租戶銷售額錄得約80%的增長。事實上，本地客佔希慎的商鋪消費達70%以上，故自由行減少對其衝擊不大。
巴克萊指出，希慎業績表現勝預期，而希慎80%到期續租的零售樓面已經續租，故其零售租賃下半年表現穩定。該行維持其「增持」評級，升目標價至42.4元。
領匯獨善其身北上擴版圖
在自由行效應減弱下，主打中低端零售的領匯（823）可謂獨善其身，截至3月底止全年度，零售租金收入增長7.2%至60.64億元，物業組合的整體租用率增加0.4個百分點至94.8%。
攻上海項目
領匯近年更將業務延伸至內地，繼今年3月以31.3億元收購北京歐美匯商場後，日前宣布以66.86億元人民幣，收購瑞安房地產（272）位於上海的企業天地一期及二期。該兩個項目位於上海新天地發展項目的中心地段，包括高端購物、餐飲及娛樂設施等。由於臨近當地零售熱點准海中路，人流暢旺，其零售部分增長潛力優厚。
不過，德銀認為，對領匯來說，該項收購未能強化價值，對股息亦起不到顯著正面作用，目標價由43.06元削至42元，但維持「持有」評級。
財金解碼本報記者
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