遊戲玩法~ (物業如何製造現金流)

呢篇係比初學者認識點樣可以用物業慢慢製造現金流,最後財務自由~

製造現金流有好多種~可能有好多人都知點樣可以有現金流, 窮爸爸富爸爸都有解釋,可透過股票,基金,債券,物業令你有每月的回報,但就比較少集中係講物業~

首先,最基本要有一個自住物業或與家人共住,冇租樓的支出,唔需要租人地樓住,咁先可以唔受通脹,租金壓力的影響,而且自住樓一定唔可以賣~

第二,買了第一個物業,假設物業值200萬,借7成,借左銀行140萬,供30年,利率2%,月供$5200。係$5200入面(本金2800,利息2400),即其實有2800係幫自己儲緊錢,也是一個迫自己儲錢的方法,畢竟30年後層樓係你,但租客就永遠都係租。當租客租200萬物業要$7000, 2者的差距30年後,業主擁有200萬資產,租客就付了租金($7000X12月X30年)=252萬。差距成452萬,如果30年後通脹,業主加租,而物業升值,差距更大,呢D就造成貧富懸殊。

第三, 加按的威力。 升市可以點? 升市時,如你的物業升左4成, 即係銀行估價280萬,咁就可以用估價的280萬向銀行加按借7成,即係196萬(280X0.7),套現之前借款的差額,即 196萬-140萬= 56萬。 即現時你借左銀行196萬,月供會由$5200升到$7200。供多左$2000。供多$2000一個月梗係有更大的投資回報,因你已換來56萬的現金。咁多左出來的56萬現金就可買到一個185萬的單位(以185萬3成首期計),大約月供$4800。咁就可以將呢個185萬單位出租,如現時屋苑大約5厘租金回報,即大約可租$8000。(租金回報=月租$8000X12個月/185萬樓價X100%)

淨收入=$1200 = [租金收入(8000) - 加按每月多供($2000)+185萬樓月供($4800)]

唔計利息,第一層$5200入面(本金2800)+第二層$4800入面(本金$2600)+淨收入$1200 = 每月儲蓄$6600。 即租客同時幫你一齊儲蓄共$6600。而你30年後供完2層都係你。即是就算日後冇通脹冇通縮,30年後你都有385萬資產。

當然,如果你揀到個租金回報愈高的物業,你的淨收入又會多D,同埋如果樓市升你可以2層樓一齊升,樓市跌時加按出來的錢可以買到相對平的單位。如果你賣左自住的樓唸住套現,如果樓市一直升你就永無翻身之日, 一直租樓,你同我都唔知樓價幾時會跌。所以加按係進可攻、退可守。成件事加按的過程, "租金收入同利率就係淨收入的關鍵。" 所以低息係好緊要,可令你淨收入增多。

不過記緊,自己最好預留一年的供樓資金。自己也要計算日後加息後的供款壓力,自己收入是否穩定,如果第二間租唔出,自己都有能力供到樓,計多D數,量力而為。