物業如何一變三 ? (死的資產變活的現金流)
有好多人會問,點解可以咁短時間,好似唔駛錢咁買樓 ?
現在係度解釋下,而且將冇現金流的死資產,變成可以每月仲有錢收的活資產。
由2010年9月買入第1個單位到今日已買入第2個為止,合共已3個單位。故事開始係咁,自2010年頭低息按揭開始,當時H+0.7,開始加按父親第1個物業,當時該物業尚欠銀行43萬,供20年,2.4%利息,月供$2500。當時銀行估價170萬，即時加按套現, 可套多少呢? 170萬x 借7成,即119萬,銀行會借76萬(119萬-43萬)比你,供30年,當時做H+1.25,月供$4000。即係每月供多之前$1500 ($4000-$2500),就能多出76萬現金。 換句話講,如果你好好利用76萬,每月能夠多收回報達$1500以上就投資得過。有人會買股票收息,我選擇左買樓收租。
2010年9月買入第2個單位,180萬,首期54萬,連雜費當60萬,借7成供30年,當時做H+0.7,月供$4000。但當時就咁出租一個單位,最少可收租$8000。但我間成套房將回報推到最高,現收租$14000。因此,買入第2個單位的月供是$5500 ($4000+$1500),淨租金收入$8500($14000-5500)。還有,扣除首期雜費仲有現金16萬係手。
2011年樓價續升,將第1第2個單位一齊加按(不要忘記未夠一年要罰息,不過我d plan只罰現金回贈),再套現接近40萬。當時我幫父親供埋第一個單位,連同第二舍單位, 月供約$9500 ($4500+$5000)供款,於是物色第3個物業,當然2011年開始已經沒有回報高的盤,唯樓齡較高、銀碼較少的單位可選,那時手持56萬由加按得來現金再物色。
2011年中買入第3個單位,170萬,首期51萬,,借7成,供30年,做H+1.25,月供一樣 $4000。如果就咁出租單位,最少收租$7000,又間3個套房,大約可收租$10000。因此,買入第3個單位的月供是$5000,淨租金收入又多了$6000($10000-4000)。
總結,2個物業收租所得($14000+$10000=$24000)-3個單位供款($4500+$5000+$4000=13500) = $淨租金收入($24000-$13500)=$10500, 扣埋管理費,約有$9000現金流。由本來第1個單位都要供,變到唔駛供仲有$9000現金流,所以財務自己有時就要行出第一步。
其實個AGENCY唔係相熟~不過有HEART搵盤~你可以PM我~
但其實你真係要行多幾間~因為好多細鋪先有筍野~
至於唐7樓我覺得好似有D貴~如果係收實~仲有天台漏水的風險~
至於租金,你真係要扮下租客去問問~我都唔太知而家~
得知閣下之前係深水埗買左樓，
我想問有個Agent 介紹
汝洲街唐7樓實用550呎約180萬，
可間4間套房(2間係1房1廳、2間為套房)，
想問每間套房可收到2800一間、每間1房1廳可收3500嗎?
唔一定要打STAMP(少部分要睇BANK),如果有3個月入數紀錄就OK
好多都係租金計8成~有D Bank就計6成都有~
明白晒，資料非常有用。我終於諗得通了...
但租約就要打stamp duty?
你知有邊間是計80%Rent 嗎?
另計算是否如下：
Salary (20,000) + Rent Income (80% X 12000) = 29600
Affordability = 29600 X 50% = 15,000
換句話，咁我除左供6000樓，另有9000 buffer...
am i rite? Once again, Thanks for your valuable information.
你大概可以咁講~ 哈哈` 我只可以講的係銀行要以下的收入來源~
1. 你的工作收入(3個月)
2. 你的出租單位租約 + 過去3個月銀行入數紀錄(計8成收入)
咁你就點都死掂呢幾樣野佢~ 我唔理你用咩方法HAHA~ 咁駛唔駛出去租第2地方訓你自己唸下啦~ 有冇唸過租比自己的家人或同租客一齊住呢~
如果你係咁,我覺得你不如買個非連租約買的單位, 可以做7成按揭,槓桿可以大D~而你考慮的個人收入問題,你可以將自己住個層當收租~咁你本身的收工+你自住樓的租金,就可以夠錢買第2層,而且唔駛5成按揭。
但我有一個問題是..如我現住一個單位(供6000 ，現時可收12000租)，想以3成首期買間180萬交吉單位，但收入只有(20,000)。
如何可以..可以將自己住個層當收租~咁你本身的收工+你自住樓的租金,就可以夠錢買第2層? 個程序是否如下：
1.我咪要租另一個地方...
2.再租出現有單位，
3.跟手買1個180萬單位自用。
如果你咁拿準新買個層當自己的租金收入,我未試過。但我覺得因為個時租金收入係前業主名唔係你~所以我覺得銀行應該唔當係你的收入,(你呢方便真係要問銀行先知)。
但如果你係咁,我覺得你不如買個非連租約買的單位, 可以做7成按揭,槓桿可以大D~而你考慮的個人收入問題,你可以將自己住個層當收租~咁你本身的收工+你自住樓的租金,就可以夠錢買第2層,而且唔駛5成按揭。
哈哈~唔知你明唔明呢??
我表達的不清楚, 我原意是,买第二層樓做為收租要給50%的首期,剩下錢要問銀行按揭. 銀行按揭的條件,是要看我的收入+第二層樓的租金. 如果第二層樓是交吉買賣,我不會知道上手業主是用來自住或是收租, 對於我來說, 這第二層樓還未成交,所以也沒出租,所以這第二層樓的租金,銀行是如何要我證明?
多謝!
你意思層樓係上手業主岩岩買? 連約買你可以同上手業主問佢拿租約,不過3 個月的過數紀錄就唔係經你收~應該唔計你~ 咁你可能要等3個月~經自己ACCOUNT入數~
多謝回覆!
(租約,過數OR入數紀錄) ,-------->問上手業主要嗎?或者問誰要?
我是新手,請多指教阿!
哈哈~真係唔係太明~試下答你~
1. 將1,2單位的租金收入的8成左右(間間唔同),可以當你的收入,同作申請按揭,要提供,(租約,過數OR入數紀錄) 你自己唸下點樣死出來LA~XD
2. 合約? 是否指臨時買賣合約? 當成交日都未申請到按揭,即係上唔到會,就要自己拿現金出來比~ 冇就即係(達訂) 蝕訂金~
我覺得你打去問下BANK 按揭的職員就解決到你的問題~ ^^
想請問:將第1,2單位出租的租金就可以當收入可作為申請按揭條件,銀行是否要你提供什麼資料?
1. 若是租單,但是還沒有出租阿,銀行是否對租金作估值?
2. 若是合約,如果給了訂,銀行唔批按揭,那就要損失訂金?
想問本人有自住樓未供完,再想买樓收租,問銀行按揭,用租金當收入,但是樓還沒有成交,按揭還未知批唔批,銀行審核按揭的先後次序是怎樣的?
唔知你明唔明我意思,我都問的好亂,多謝!
當然有過壓力測試6成啦, 全部自己名,因為將第1,2單位出租的租金就可以當收入, 我人工都係得萬幾之嘛~
套房裝修費未計,但我"第一間投資物業(套房)正式誕生~" 有計裝修費, 呢一篇也有講就算唔計間套房,就咁出租都可以租到8000
勁呀，好detail，真係佩服，想知你借左咁多，過到壓力測試嗎？是否你人工勁高定係用其他人名or技巧？ 不過以上間房嘅裝修費係咪未計落去？