樓市供應波動　勢埋危機伏線

政府昨公布了私人住宅供應量，數字有多個「最高」和「最低」。未來三至四年新屋總供應累計達六萬四千個，數字屬○八年以來的季度新高，令人擔心三年後樓市 供應大增，再遭逢美國加息期，樓市會出現斷崖式下跌。現時預測三年後走勢言之尚早，但在土地供應大增的前提下，盲目搶高入市頗大風險。

儘管市場已出現多個警號，最主要是政府換屆後的樓市政策，大推居屋和公屋後對私樓市場的影響；外圍也似定未定，尤其是中國經濟增長放緩已明顯波及奢 侈品市場，歐債危機更熄了舊火頭又燃起新火頭。唯一仍維繫買家信心的是超低息環境將持續一段時期，但最終加息只是時間上的問題，美國開出直至一四年底之低 息「期票」，能否兌現仍屬未知之數，惟一五年應有心理準備「息魔」將捲土重來，將大大加重供樓負擔，勢改寫「供平過租」的觀念。

政府後知後覺地增加土地供應，積極賣地的結果是未來住宅供應充裕，但短期內仍未完全解決「斷層」問題，今年首季已落成仍未售出的新 屋，降至四千伙之紀錄新低，壓抑了一段時間的購買力馬上釋放，稍為滯後的樓價指數創新高指日可期。可是，其他數據並未支持樓市可長升長有，首季已批地仍未 動工的私樓平歷史最高紀錄（一萬五千個），建築中新屋數量創七年多來季度新高（五萬個），由今年起落成量將穩步上升，還未計算下屆政府會繼續提高供應量。

「置業安居」是每個香港人的努力目標，造就本港樓市欣欣向榮，人口增長、組織小家庭、換樓升級、內地人來港定居等需求不絕如縷，六 萬四也有能力吸納消化，條件是供應能有秩序推出。不過，市勢可能由「賣家市場」變為買家主導，當市民知道未來樓市供應充足，亦不會急於上車，將令樓價先出 現平衡點，繼而出現轉角點。

政府去年用遠水救近火，到二○一六年私樓落成量將可達每年二萬個，曾蔭權政府的施政目標，要在他離任四年後方可達至。二萬個是否充 足見仁見智，樓市死結不是三言兩語說得清，論理本港樓宇空置率不低，但有樓無人住、有人無樓住，或劏房當旺、工廈住人現象比比皆是，樓市顯然有待撥亂返 正。

這邊廂，個別地區樓價紛紛破頂；那邊廂，里昂呼籲五年內都勿沾手地產股；下屆政府訂樓市政策新方向；三年之後樓宇供應充裕，息率或 從谷底回升，不明朗因素充斥。置業者心理亦難以捉摸，港股現時需確保每年新樓供應穩定及充足，宜先求穩再求變，樓價暴起暴跌的災難不能歷史重演。