美放慢加息 地產股績後新格局 恒地新世界中短線皆宜
2016/03/24 10:11:49 網誌分類: 經濟
美國聯儲局決定本月不加息，雖屬市場意料之內，但當局預期今年的加息次數，由原來的四次減少至兩次，反映美國放緩加息步伐。市場普遍預期，聯儲局今年只會加一次息，個別份析甚至預料年內不加息。
然而，較肯定的是，聯儲局加息步伐較原先估計慢，低息環境相信仍維持一段較長時間，所以本港地產股不用看得太淡，經過長時間調整後有一定投資價值。加上本地地產股去年業績仍不俗，個別地產發展商如新地（016）及信置（083）更增派股息，現價股息率有近4厘，吸引力有所提升。
穆迪降級影響不大
事實上，本地地產股過去一個月全線見底反彈，相比2月份的52周低位，至今回升幅度大多逾20%，其中新世界發展表現突出，累升約30%。儘管地產股近日「反擊」速度頗急，惟估值仍然合理，現時普遍較每股資產淨值（NAV）折讓50%以上，預期短期上升動力猶在，可趁回吐買入。
可是，評級機構穆迪近日將香港評級展望，由「穩定」降至「負面」，主要反映香港的信用狀況及金融經濟前景與內地密切相關，而涉及政治的因素增加可能影響香港機構優勢。
因此，有投資者擔心，穆迪下調本港評級展望，短期或對本港股市及樓市帶來衝擊。
不過，多家大型證券行仍對本港經濟及樓市投下「信心一票」，瑞銀財富管理投資總監亞太區股票副主管何偉華表示，穆迪將香港信用評等展望下調為負面，此舉並不令人意外，因香港與中國的經濟與政治關係密切，預期對香港信用債券市場影響料輕微；至於股票市場，內外部利空已不是新鮮事。
大摩首選長實領展
瑞銀財富管理看好的行業中，包括受累於利率看升、房價下跌而深度折讓的優質股，並指在本地經濟疲弱及社會穩定與政治安定前景轉差的風險上升時，這類行業能夠提供較佳的防禦。
大摩唱好本港地產股，該行預料，美國今年底才再加息一次，認為本港地產股行業吸引，股息回報亦具吸引力，行業首選新地、長實地產（1113）及領展（823）。
展望本港樓市前景，美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，今年本港整體樓價跌10%，中小型單位更有機會跌約10%至15%，由於去年至今細價樓累跌已多，相信不利消息已反映得「七七八八」，往後跌幅料有所放緩，最多再跌5%。
至於售價介乎1000萬至2000萬元的中價樓，布少明指則有點「尷尬」，原因是減辣機會微，且按揭未獲放寬，去貨較難，斷了換樓鏈，即好些業主換不到樓。反觀，他指出，3000萬以上的中型豪宅，因多是有實力的買家，不用受按揭影響，因此交投較暢旺。
以區域去份，布少明指出，新界樓樓價如嘉湖山莊及第一城跌得較快，去年至今已回落20%至25%，故九龍中小型單位年內有機會「追跌」，例如德福及麗港城或跌15%至20%。港島區方面，布少明亦指，跌幅相對較小，中大型屋苑如太古城和海怡半島，均可能年內追回跌幅。
還值得留意，97年供樓負擔比例較目前高，主要原因是當年按揭息率遠高於現時水平，當年市民平均收入亦較低；現時平均按息約2厘，97年則高達9至10厘，而目前私樓家庭月入中位數較97年高出約40%，反映現時本港經濟環境跟當年不盡相同，樓價再次大跌的機會較微。
新地料百元關前徘徊
豐盛金融資產管理董事黃國英預期，本港地產股表現不會太好亦不會太差，原因之一是美國加息預期較去年低，甚至年內也不會加息，市場氣氛無之前那麼淡，本地樓市大跌的機會下降。
另一方面，黃國英指出，內地樓市例如上海和深圳樓價追了上來，中港兩地樓市無理由背馳太多，相信本地地產股仍有幾個百仙的上升空間。因此，他預料，新地不難升至100元附近約98至99元，料不會再像2月份般急瀉。
永豐金融研究部主管涂國彬亦看好地產股短期走勢，他指出，過去一兩年，市場擔心美國踏入加息周期，加上內地資本減少流入及本港收緊樓市政策，對樓市帶來影響，不過地產股價格相比NAV折讓大，開始有吸引力。
涂國彬指出，去年中起，每當大市沉悶無方向的時候，本地地產股每每炒起；而且，本港地產發展商多為華資，並已成為綜合企業，所以市場不時憧憬出現重組或私有化，提供多一個炒上原因。
政府加辣機會不大
由於有份析預期，美國今年可能不加息，故涂國彬預料，未來幾個月，本地地產股仍有可為，除非政府再度加辣，又或樓價大瀉，但相信機會很低。他認為，長實地產營運能力佳，可看好。
揀股上，黃國英指，不理好壞周期，新地及恒地會持續經營地產業務；反觀長實地產有所不同，買地政策較保守，會捕捉市場時機（timethemarket），一旦樓市轉旺，該公司未必擁有足夠土地儲備去發展，故股價表現要視乎其眼光。
財金解碼本報記者
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