騙子難防
2016/05/20 08:41:12
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生活
二手樓宇買賣的普遍程序是業主和買家經地產代理達成協議後，便在代理行簽署臨時合約，並支付一筆訂金（「細訂」）。然後，雙方各自聘請律師安排簽署正式合約，並支付加付訂金（「大訂」）。
之後，業主會將樓契交給買家律師查核業權。如業權無問題，則買家會在成交日支付樓價尾數，而業主則在當日簽署新樓契及將物業交吉。（如物業有按揭，大、細訂可能交由業主律師託管，直至確定尾數足夠償還按揭貸款才發放給業主；另外，如物業已出租，則不會驗樓及交吉）。
上述程序並不理想，因為如物業無按揭，在買家律師核實業權無問題前，買家已經支付大、細訂給業主了。屆時發現問題，騙子可能已經失蹤。就算沒失蹤，亦須經一番交涉，甚至訴訟才能討回訂金。買賣的安排最好改成在買方律師確定業權無問題才發放訂金，但這需要業主同意，業主如果嫌煩，買家可能錯失買入心儀單位的機會。
不過，核實業權只是核實某物業的業主是誰，如何證明賣方就是業主本人才是最大的困難。代理和律師能做的只是查看賣方的身份證，但如果偽證逼真，代理和律師恐怕難以分辨。有論者指可以對照樓契上業主的簽名，但有些人筆跡會隨時間而改變，同時樓契是公開文件，騙子可以取得樓契副本去學習冒簽。
有論者指可以要求業主提供差餉、水、電、煤等單據，這只是提高犯案成本，不能確保無事。首先，如果單位已租出，業主未必有水、電、煤單據。另外，要偽冒或盜取該等單據亦非難事。再者，現實上確有些冒失的業主，弄丟了或不保存該等單據，是否必須要等他們補領了單據才發放？如果業主又急需金錢應急又如何？
又有論者指買家可以到單位視察。問題是如果單位已出租，買家無權驗樓。就算買家想私下到訪單位，大廈保安員亦會阻止。即使買家去到單位，租客又未必合作。說到底，唯有不買連租約單位才相對安全，但風險始終無法杜絕。
執業律師陳尚德
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