實用面積vs建築面積
2011/07/11 08:47:17
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經濟
?極致幻變豪宅，三房變四房。建築面積：118平方米。實用面積：138平方米。相信有些不經常接觸內地樓盤的讀者，可能會被以上數字搞糊塗了。
在香港的樓盤，實用率都只有七至八成，怎麼內地新盤單位，可以在118平方米的建築面積，變出138平方米實用面積，實用率高達百分之一百一十七？難道屋有多啦A夢的隨意門，打開後可以多變一個房間？
市淡賣樓要多諗計
其實賣樓可以「贈送面積」，是近期很多內地新盤普遍的銷售方法。
在市場學的理論中，「愈賣愈貴」的貨品是很容易推銷的，因為大家知道今天不買，明天就要付更多錢，所以今天買就會較着數；但「愈賣愈平」的貨品，反而會令消費者意欲大降，拖至最後一刻才買入。近期內地新盤成交量大減，發展商散貨要多諗計仔，但減價賣樓並不是一個好方法，因為除了令早前的買家不高興外，新買家看見呎價愈來愈平，決定也會變得猶豫。
所以發展商在淡市賣樓，送大禮往往會較減價來得有效。在沙士淡市的時候，香港賣新樓也試過很多送禮方法，例如送釐印費、律師費、裝修、甚至送車送電器等，內地就喜歡送面積，因為來得較實際。
早期內地贈送的面積，主要是一些窗台、露台、空調位等的小面積，或是入戶花園（即在入戶門與客廳門之間類似玄關概念的花園，作為入戶門與客廳的連接過渡作用），但近期已變成是「送多間房畀你」，例如一個四房單位，計算建築面積只包括其中三間房，第四間房稱為「可變空間」，不計算在建築面積內。
政府限制送面積
有些發展商更是創意無限，在露台建多一間房、頂層天台建房、地下室車庫建房、甚至在樓底較高的單位增建一個夾層，變成樓中樓式的住宅，實用率甚至可以高達二百巴仙，厲害得很。
不過，由於近年送面積的樓盤實在太多，政府也開始限制這種行為，例如廣州剛實施了《廣州市管理建築面積計算辦法》，上海也將推出《上海市建築面積計算規劃管理暫行規定》，加入了很多限制，例如陽台深度不得超過一點八米，飄窗高度應小於二點二米，才不計入建築面積。香港的樓盤，通常都要把建築面積做大，但內地卻要想辦法把建築面積弄低，真是有趣。
中信証券國際董事
林一鳴
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