內房股真辛苦
2011/07/18 08:48:50
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經濟
其實筆者早前已提醒大家，中國社會科學院在五月五日發表的《房地產藍皮書》指出，內地房地產調控將面臨多方挑戰，更嚴厲的調控政策將被迫出台，請大家在內房價出現顯著回落之前，暫時不要買內房股。現在溫總隔了兩個月才出招，算是給大家優惠了。
融資為內房最大壓力
在過去的一年多，內地除了「新五條」，推出了N招打壓樓價的措施。不過給內房股帶來最大壓力的，應是融資上的困難。
自去年開始，政府對房地產行業實行緊縮政策，存款準備金率升至百分之二十一點五的歷史高位，令銀行向發展商的貸款大大收縮，手緊的發展商要用盡一切方法，來籌措資金來源。近日國內有些信託公司與發展商籌組「房地產信託基金」，派發年息竟高達二十多厘，可見房地產商的融資問題，已達到危急存亡之秋的地步。
此外，近期資金鏈愈來愈緊，就算是優質項目，也得不到信貸而轉至信託融資。在今年首五個月，集合信託產品投向房地產行業的資金規模，高達一千一百六十八億元人民幣，佔信託資金總量的四成五，可見信託作為房地產企業的重要性。
融資成本吞食利潤
根據內地中信證券研究部的報告，內地房地產信託的投資方式，有百分之二十三點一為貸款、百分之三十五點一為股權投資、百分之二十三點九為權益投資、餘下的為組合運用其他方法，平均收益率約為百分之九至十。若加上信託公司的報酬費和其他費用，房企每年付出的融資成本要達到百分之二十。以三年的項目開發時間計算，就算總利潤達到投資成本的百分百，房企可賺的錢也不算多。如果房價在數年後沒有暴漲，這些利用房地產信託基金融資的項目，有機會是虧本收場。
由於推出了「新五條」，未來內地住房銷售情況難以好轉，所以一些負債較高的中小型房地產企業，可能會因融資成本過高，就算銷售成績滿意，今年盈利亦會急速下降。想買內房股？等多一會吧！
中信証券國際董事
林一鳴
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