樓市瘋狂隨時輸死人

樓市進入瘋狂狀態，是當前本港最熱門的話題。2012年9月5日筆者舉辦了一個小型研討會，邀請施永青及曹仁超向39位與會的財經界朋友，發表有關樓市的 演講。曹仁超說本港樓價沒有下調空間，施永青當日則指出本港樓市有調整壓力，但調整幅度可能只有4%至5%。筆者看法比較悲觀。樓價飛升影響民生，已必須 正視。2012年9月20日沙膽虹於《蘋果》專欄說：
「升得高的終於都會低墮，資產價格始終會下跌，泡沫必會爆破，但摸頂永遠最困難，沒有人知道 頂在哪裏，直至見頂後大跌才知道！目前樓價天天創新高絕不正常，但不正常的狀況可以維持一段時間，問題是多久而已！香港經過這次繁榮之後，可能有排衰，若 然美國經濟見底復蘇，美國瘋狂關水喉，美國亦唔會理得香港人死活，到時資產價格可能跌到七個一皮。投資者或置業人士惟有自求多福。」
2012年9月25日盧峯的〈蘋論〉標題為〈樓市從瘋狂、恐慌到危機四伏〉，他說：
「任 何投資或商品都不可能長期脫離經濟現實及買家的負擔能力，任何資產泡沫都有爆破的一天。2006年的時候，絕大部份投資者預期美國樓市明天會更好。上世紀 80年代末日本房地產市道最瘋狂時，東京天皇御苑所在的一小片土地的地價就足以買起加州。但殘酷的事實說明，樓價地價絕不會長升長有，資產泡沫也不會無止 境膨脹。一旦泡沫爆破時，走避不及的買家及投資者將會損失慘重，整體經濟也久久難以復原。當前香港樓價因非理性亢奮及恐慌再次急升，意味樓市泡沫正快速膨 脹至難承受的地步，爆破的風險也隨之而增加。像這樣的市況怎能不是危機四伏呢？」

施永青在2012年9月5日的演講指出，現時樓市的成交量遠遠不及1997年本港樓市見頂時的水平。從波浪理論着眼，這是B浪反彈的特性。
附圖一內的B浪有兩個可能運行途徑：
第一，平坦形（Flat）以3-3-5形態運行。倘若這個數浪方式成為事實，樓價可能在1997年高峯附近見頂，之後再以五組浪向下調整。
第二，不規則形（Irregular）以3-3-5波浪形態運行。該形態特點是B浪可能升破大頂後，才以五組浪向下調整。投資者可能被殺個措手不及。
客 觀因素分析，以樓價及收入中位數的比率衡量，全球最昂貴城市當中，香港獨佔鰲頭，其餘澳洲佔了五席，加拿大佔兩席，見附圖二。香港、澳洲及加拿大樓價急升 都是中國人熱愛置業造成的不合理現象。澳洲及加拿大地大人稀，樓價飛升，不是泡沫是甚麼？香港樓價趨於泡沫化更是昭然若揭。
總結：本港樓市以B浪反彈，在成交疏落的情況下屢創新高。C浪的來臨將會令盲目入市的投資者損失慘重，不可不防。

許沂光
圖表分析員

本欄逢周四刊出

許沂光