投資商舖方程式
2014/09/01 11:14:26 網誌分類: 經濟
從近期的觀察中，街上「吉舖」的數量又增多了，特別是一二線的旺舖位置，例如從最貴重的羅素街和波斯富街開始走一圈，到附近的白沙道、蘭芳道、利園山道等都是頗為悲慘，半小時已看見有三五十個吉舖；其他地點都是一樣，灣仔、尖沙咀、油麻地走到旺角，吉舖一天比一天多。有經紀朋友告訴我，在銅鑼灣和尖沙咀，吉舖數量分別高達超過一百個，比2003年沙士的時候還要多。
這與政府統計處剛公佈的零售數據，完全脗合。本港7月銷售額為387億元，按年跌3.1%，銷貨量跌4.5%，珠寶鐘錶類銷售額及銷貨量，按年分別跌22.2%及23.9%。香港零售管理協會主席麥瑞瓊稱，「對7月數據感到意外」，但我對她的意外感到意外！因為不用分析都會知道，前幾年本港奢侈品銷售「發到豬頭」的原因，主要是內地人跑到香港買名錶和買包包，但現在這些名店，在內地亦已開到成行成市，就算在四五線的地方，都可找到名店的蹤影。筆者到過內蒙古和東北偏遠地區，都有最著名奢侈品牌子的分店，裏面賣的全部都是正貨，內地人沒必要再到香港買；就算要飛的話，都會飛到法國意大利去買，順道觀光旅行和遊覽。
商場死舖變爛帳
可能你會問︰既然吉舖愈來愈多，零售額又持續下跌，為甚麼業主寧可吉舖，也不願意減租呢？如果你問這個問題，相信你應該不太了解街舖的玩法。街舖的價值，是根據租金和回報率而釐定，所以炒街舖的方程式，就是要把舊租客趕走，或是大幅度加租，賣價就可以炒上去。
例如你用1億元買了個街舖，每月租金收20萬，如果有辦法趕走租客，再找一個名店簽下30萬的租約，那麼街舖就有機會以1.5億賣出去，就算打折賣1.3億，都已經非常Happy。當然，為甚麼新租客願意給30萬，桌下有沒有另外一些錢銀交易，或業主送給租客一些着數，做大帳面的租金等，哈哈，我就不知道了。
近期街舖難炒，市場就掀起一輪商場舖拆售潮，把大場劏開拆細來賣，建築面積數十平方呎，入場費一兩百萬就有得玩。對於這類商場拆舖，看來好像很便宜，一個車位價錢就可以做舖位業主，在朋友面前簡直有型到爆；但玩起來卻是超高難度的動作。因為住宅租唔出，如果你肯把租金減十多二十巴仙，基本上是一定可以租得出去；但商場舖就算放在銅鑼灣、尖沙咀、旺角等地，都有機會出現死場。街舖無論如何都會有人經過，但商場死舖是可以完全沒有人流，就算幸運地給你找到租客，但可能開業半年就死掉了，租金也變成永遠收不回的爛帳。
中國經濟專家
林一鳴博士
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