香港樓市持續火爆
二手供應大跌樓價續飆
香港智庫智經研究中心,上月底發佈研究報告,指出香港一對工作十年的夫妻,要在港購入一套40平方米的住宅,為置業儲蓄首期需時14.4年,所以香港樓價已經脫離市民的負擔能力。唉,這幾年很多樓市淡友,就是被類似的分析害死!這些「樓價是平均收入的很多倍」、「普通人不吃不喝十幾年都不夠錢買樓,所以樓價應該跌」的分析,犯了經濟學最基本的錯誤,就是在分析的時候,需求只應計算市場上的參與者,即是正在進行或將會買賣樓宇的人,例如是「樓價是全港收入最高100萬個家庭的多少倍」,而不應包括不會參與買賣的塘邊鶴;因為他們的聲音雖然最大,但他們的想法,是不會影響市場價格的。這就像我們要分析畢加索名畫的價錢,也不會向哪些普羅大眾的打工仔,問他們是否願意付數億買一幅名畫吧。
這些「普通人買不起樓,所以樓價要跌」的分析,加上很多人在過去數年看見政府推出辣招,誤以為這些辣招會令樓價下跌,於是想置業的人觀望等待,有樓之人沽樓轉租,期待樓價下跌後執平貨,結果等下一年,等下又一年,等了幾年的光陰,樓價根本沒有預期的下跌,業主又不停加租,就像一個被壓逼着的皮球,在2014年開始釋放,對樓價成形一定的上升動力;至於供應方面,辣招使有樓收租的人不願沽出,換樓的人又停下來,令到二手供應大幅減少。結果在需求持續、二手供應大跌的情況下,樓價就上升了。
細價樓升幅進一步拋離
筆者相信很多人看見樓價上升,特別是還未上車的人,一定會破口大罵,粗話橫飛;但你又不可以不承認,這是放在眼前千真萬確的事實,無論你的心情如何低落,每天如何痛罵N次,都不能把這個事實改變。買不起樓的人,將會更加買不起樓,因為在辣招下的升浪,細價樓的升幅,將會更加拋離大價樓。
中國經濟專家
林一鳴博士