補地價不公阻工廈改建
2016/11/08 08:41:44 網誌分類: 經濟
有人提出疑問：政府並沒阻止工廈改建寫字樓，為何好像沒有業主願意做？的確，這個問題很值得探討。按道理，寫字樓租金比工廈單位高數以倍計，應該不少工廈業主有興趣申請改建，追求更大的租金收益，但現實情況是乏人問津。主要原因，是政府對補地價的計算方法，令業主感到極不公平，唯有卻步。
眾所周知，本港目前的工業用途和商業用途的地價有頗大差距，故把工廈改建或拆卸重建為商廈，需要補地價，這個並無爭議，關鍵是如何計算才合情合理。首先，必須要解釋一下補地價的基本原則：就是將新用途的地皮價值（AfterValue）減以現有用途的地皮價值（BeforeValue），兩者差額便是應補的地價。政府與業主最主要的分歧，就在於現有用途地皮價值的計算上。
舉例說：有人剛於公開市場以樓面呎價5000元收購一幢工廈，有意重建作商廈用途，以業主的角度來說，現有用途的地皮價值（BeforeValue）就是樓面地價每方呎5000元，因為上蓋建築最終要拆掉，所以並沒有商業價值。與此同時，同區剛以公開招標售出商業地皮的成交價，以樓面地價計算為每方呎7000元，故新用途的地皮價值（AfterValue），大概可以呎價7000元作參考，兩者差額為2000元（7000-5000＝2000）。政府如能以此差額來計算應補的地價，工廈業主認為是合理和可接受的。
但是，政府並非這樣計算，政府認為5000元每方呎是包括上蓋工廈建築的總發展價值（GrossDevelopmentValue），故必須以「剩餘法」來估算現有用途地皮的地價，基本算式為：總發展價值-發展成本（即建築成本、專家顧問費及利率支出的總和）-發展商利潤＝地價。所以，假設該工廈的發展成本（包括建築成本、專家顧問費及利息開支）及發展商利潤合計為每方呎3000元，地皮價值（BeforeValue）就是樓面地價每方呎2000元（5000-3000＝2000）。
換言之，該工廈的業主欲申請重建為商廈，要補的地價不是每方呎2000元，而是每方呎5000元（7000-2000＝5000）。試想，業主除了要補5000元一方呎的地價之外，要承擔整幢工廈價值變為「零」的損失，加上還要支付拆卸工廈的費用，總花費比直接買入一幅已平整好的商業用地昂貴得多，如此勞神傷財，誰願意？
政府經常嗟歎土地不足，其實全港千多幢工廈，有很多都被這種補地價的計算方法箍得緊緊，無法改變用途。所以，當局如果在補地價方面靈活一點，對工廈業主公道一些，相信不少工廈土地資源可以釋放出來，惠澤社會。
香港中華廠商聯合會會長
李秀恒
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