財金解碼本報記者 - 連環出招撐樓市 內房股吼位吸納｜財金解碼

醞釀多時的內房利好政策終在近期密密出台，受惠整體政策力度超過市場預期，內地民眾的置業信心可望恢復，提振市場對內房「金九銀十」憧憬，內房板塊上周氣氛明顯好轉，多隻已超跌及面對債務問題的弱勢內房更獲資金趁勢低撈熱炒。隨着扶持政策落地，加上具潛在加碼憧憬，有利內房股築底回升，除發展商外，產業鏈各板塊如物管、家電等皆可考慮吼位操作。

中央近日多帆並舉刺激疲弱經濟，當中於經濟及產業上牽涉面廣的樓市迎來放寬調控的連串利好。縱然行業基調上，國家未有就「房住不炒」的政策重心鬆口風，但連串扶持政策到位，包括「北上廣深」四個一線城市及重點城市落實「認房不認貸」及全國下調首付比例，配合官媒《證券時報》提出限制性政策可因城施策盡快取消等，皆令市場憧憬內房可見進一步的刺激政策支持，推動資金對內房股的積極性有所提高。

新樓銷售今明兩月料反彈

瑞信預計，因應近期內地一線城市放寬按揭政策，新房銷售料於9、10月見反彈。當二線城市亦採取類同措施，則料新房銷售可持續3個星期平均反彈50%，並相信一線城市反彈更強勁及持久。該行並從業績看，料國企續跑民企，擁投資物業的發展商會更勝一籌。

業內首選為潤地（1109），因其轉型為商業物業營運商；以及越秀地產（123），主因受惠一線城市房策放寬，利好市場份額。

摩通表示，受惠近期政策利好措施，料內房股在未來數周售樓數據較強下，短期股價強勢，短線看好龍湖（960）、碧服（6098）及新城發展（1030）等高啤打民營內房物管股或跑贏；國企則認為中海外（688）及保利物業（6049）或具較多上升空間。該行並指出，內房業雖波動，但部分公司增長未脫軌，如建發國際（1908）、中海物業（2669）、華潤萬象（1209）上半年盈利均增長逾30%。

不過，個別大行對提振政策看法仍較保守。花旗指出，大部分內房銷售前景不明朗，在政策扶持下偏向看跌，但預期9月出現復甦，11月則為評估政策效果的真正時機。至於樓市能否持續復甦，取決於居民對就業及收入的預期改善，樓價平穩及項目能夠如期交付。

信誠證券聯席董事張智威形容，國家救樓市政策如要行業「食藥」般，多次提出下效果會越來越小，並指從主要內房股中海外走勢看，國家再次出招後，其反彈走勢已低於上一浪；另「北上廣深」四個一線城市於刺激措施公布後的周末，樓市更錄價量齊跌，反映市場對扶持政策持觀望，暫未見舉措可中長線帶動板塊及大市。

他並提出，如要選業內穩陣之選，當為國企內房；若投資者「藝高膽大」則可走偏鋒短炒恒大（3333）及碧桂園（2007），但要控制注碼。

英皇資本財富管理方案研究總監陳錦興指出，於內房刺激政策出台及板塊當炒下，仍建議以業務較穩陣的大型國營內房為主，因多數內房仍陷債務危機或面臨破產，即使受惠政策氣氛獲資金短炒，企業真正價值仍難評估，板塊波幅仍大。

他亦強調，上周弱勢內房炒上的原因之一為融創（1918）短線狂飆下，吸引資金追入其他低殘內房，惟整體行業基本面實當未穩固。

民企內房中，陳錦興表示龍湖基本面穩健，較保守的投資者可吼中長線，又指集團中期錄盈利，並保持買地步伐，而銷售即使下跌但幅度可接受，加上外債及槓桿水平低，違約機會較少，除非銷售受壓致其面臨債務風險，但近期同業債務問題趨緩，龍湖的相關憂慮更偏低。國企內房方面，陳錦興傾向於越秀，因其銷售表現佳，旗下物業集中於一二線城市，銷售有把握下令債務壓力較低。

專家：物管股交到功課

至於內房產業鏈中，陳錦興指物管股表現其實交到功課，行業並具高現金流及輕資產的優點，但需留意內房母企或將旗下物管配股的問題。策略上，由於物管股風險相對內房為低，建議個別股份可部署追落後，籲留意融創服務（1516），因其有能力派發特別息可成為動力。

受惠刺激政策出台，水泥股作為內房產業鏈之一，上周一一度受捧。板塊中，海螺水泥（914）近日走勢偏強，張智威指反映資金作出配置，建議可待回調至20.5元吸納。陳錦興表示，水泥股有企穩情況，但後市仍要觀望第三及第四季水泥價格及國家經濟走向。至產業鏈下游的家電股中，海爾智家（6690）近期向好，陳錦興認為其上半年業績對辦，海外業務表現不俗，可成上升動力，籲於24元吸納，若突破約26元附近阻力，可上望28元。

精選內房概念股

龍湖息高具防守性

龍湖集團（960）作為民營內房龍頭於業內表現穩健，在內地樓市信心欠佳下，集團上半年仍實現約985億元（人民幣，下同）的簽約額，按年增長14.8%。龍湖管理層表示，全年會提供超過3200億元的可供貨源，今年新項目的去化率為70%。此外，集團於本月初發行中期票據，集資11億元，相信有助於其保持平穩拿地節奏及穩健業務表現。估值上，龍湖預測市盈率約4.7倍，處吸引水平，且息率逾7厘，於現市況具一定防守性，具業務支持下可考慮趁低收集。

截至今年6月底止中期，龍湖純利80.58億元，按年升7.7%；營業額620.44億元，按年跌34.6%。富瑞指出，龍湖上半年核心溢利66億元，按年微升0.6%，符預期，雖然交付量減少，但部分被租金增長及節省行政開支所抵銷；派息比率維持30%的穩定水平，資產負債表維持健康，淨負債比率57%。在整體樓市疲弱下，相關因素可成保護公司的屏障，雖降目標價至25港元，但仍予「買入」評級。

越地發展前景理想

越秀地產（123）於4月公布供股，一度震散其股價，但由於公司基本面穩，以及具國企母公司支持有利融資，帶動股價於下半年回勇並重越9元供股價之上。越秀地產上周更公布，今年首8月合同銷售額破千億元（人民幣，下同），至1019.6億元，按年升約62%，完成全年目標77.2%。集團於上半年完成供股集資，可為其提供更穩健資本水平，於同業面對債務困擾下，能以較佳價提升土儲，發展前景理想，可部署逢回收集。

今年上半年，越秀營業額320.95億元，按年升2.6%；純利21.77億元，按年升27.5%。花旗表示，看好集團銷售增長向好，土地儲備豐富，並擁有創紀錄的現金水平，上半年銷情樂觀，下半年有更大靈活性去追求更高的利潤率，預料全年合約銷售額將增長28%，而核心城市優質項目滲透率並將提升，確認其為該行首選股份，將目標價從13.36元上調至13.6元，評級「買入」。

中海物業績佳看俏

中央推連番救樓市政策，對今年餘下時間的內房銷售成效如何，仍有等觀望。不過，按中期業績看，屬發展商旗下的物管企業多交出標青成績表，反映行業基本面較佳。其中中海外（688）旗下中海物業（2669）半年多賺39.2%至7.25億元，績後獲市場普遍唱好，加上其股價大致於年內高位徘徊，反映其於物管業內資金避難所的角色，內房行業前景尚未明朗下，或可維持高位反覆，不妨多望兩眼。

中海物業上半年所管理的建築面積，較去年年底升13.4%至3.63億平方米，其中新增項目之74.5%來自獨立第三方，相關合約額為17.82億元。美銀指出，雖然行業競爭激烈，但中海物業的第三方業務擴張步伐依然穩健，上半年新簽約面積按年增長41%，有望實現2020至2025年期間的30%新區域複合年均增長率目標，上調目標價至12.9元，看好利潤增長趨勢，並重申「買入」評級。

融創服務派特息可吼

融創服務（1516）近日受惠母企融創中國（1918）急漲而走高，9月內累漲14.29%，技術上並收復所有平均線。受累行業氣氛偏淡，民營物管股今年股價大多受壓，但實際上融創服務上半年虧轉盈賺3.4億元人民幣，在8月底公布業績後已重拾上升勢頭。此外，公司並宣布建議派付特別息每股最多23.5仙，料可推動其短線續添活力，可吼實。

滙證於融創服務績後指，公司仍在消化來自關聯方的壓力，但已見改善跡象，在營運效率提高及穩定的每股盈利推動下，管理層料全年核心利潤將實現單位數百分比增長，該行基於將公司2023至25年盈測下調13%至16%，目標價由3.2元下調至2.5元，但在該股連日走高下已升穿此目標價，評級則重申「持有」。

潤地資產表現穩健

內房所面對債務問題嚴峻，但具國企背景的內房資產負債表現仍穩健，龍頭之一的華潤置地（1109）除上半年多賺近30%外，截至6月底止淨有息負債率較2022年底降10.3個百分點至28.5%，加權平均債務融資成本較2022年底降19點子至3.56%，更為近10年新低。集團下半年總可售貨源達到3859億元（人民幣，下同），並集中於一二線城市，預期配合國家刺激樓市政策，將續交出亮麗業績，可趁近日衝高回調下分注吸。

大摩稱，潤地上半年業績強勁，核心盈利按年增長11%，超過市場預期，並認為集團今年收入及盈利可見度強勁，料下半年合同銷售按年增長逾10%至3350億元，主要受惠下半年優質可售資源達3860億元；核心盈測按年增長5%至10%，受惠下半年將實現未入帳銷售額1940億元，開發毛利率恢復至超過20%，相對於上半年為17%，以及經常性收入料按年增長20%至25%，予目標價48.6元，評級「增持」。

財金解碼 記者 蘇子進