轉載 : 樓市「驗施」報告 Chris | 22nd Jul 2012 |樓市分析
回歸後，樓市成為特區政府的死穴，每次政府為樓市出招都變出事：首任特首董建華推行「八萬五」，任內中 原城市領先指數由100點跌至51點；02年「孫九招」谷樓市，為往後樓市泡沫埋下地雷；曾蔭權年代推特別印花稅及收緊按揭壓炒風，令樓價及民怨齊升。輪 到梁振英，甫上任推「白表5000額」，即炒起居屋。回顧過去就是為了展望將來，今期「投資導航」為回歸15年樓市施政進行「驗施」報告！
八萬五政策 負資產元凶
香港在94至97年，樓價不足四年攀升近七成，高峯期港人平均要用七成月薪供樓。
回歸後，首任特首董建華決心幫港人上車，他的首份施政報告，提出每年供應最少8.5萬個單位，希望十年內全港七成家庭自置物業，但供應大增，樓價自然下跌，加上98年亞洲金融風暴爆發，樓市接着一年由高位插水逾五成，一街中產頓成「負資產」。
按 中原城市領先指數（ CCL），樓價在1997年10月起見頂，一年內勁跌55%，「負資產」破產、燒炭、跳樓頻生，全城氣氛慘淡。雖然後來樓市出現小陽春，反彈兩成，但新建 住宅單位在2000年落成時，樓市再陷跌浪，直至沙士低谷時已再瀉四成。董建華眼見好心幫倒忙，2000年中以「不提及便不存在」為由，淡然結束政策。
近年樓價重越97高峯，為八萬五平反之聲再起，直指樓災元凶是金融風暴。不過，樓價自政策推出後，走勢明顯與股市背馳，部份地產股如恒地（012）及信置（083）等，當年更長時間跑輸大市，故八萬五陰影，至今仍在不少港人腦海中，揮之不去。
八萬五前後經濟情況
97年
恒生指數：16673（高位）
中原城市領先指數：101（高位）
經濟增長（%）：5.1
失業率（%）：2.23
破產宗數：829
98年
恒生指數：6660（低位）
中原城市領先指數：46（低位）
經濟增長（%）：-6
失業率（%）：4.35
破產宗數：1362
孫九招谷市 種泡沫禍根
首任特首董建華上台後，推出八萬五政策，令樓價大冧，負資產苦主屢創新高，市民怨聲載道。為安撫民心，政府於2002年11月推出九項措施，旨在穩定樓價，由當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚主理，故又稱為孫九招（見下文）。
遇沙士 樓價陷谷底
政 府全方位為樓市打補針，但好景不常，本港於03年爆發沙士疫症，市民對樓市信心跌至谷底，中原城市領先指數（ CCL）由2002年底的約36水平，反覆回落至2003年8月的不足32，短短八個月樓價再插水超過一成。面對市場各方壓力，政府於2003年10月再 推出多項深化救市措施；最終在中央連番派糖的配合下，樓價見底回升，可惜政府只懂一味催谷，未有及時調校措施，結果樓價升勢一發不可收拾，種下泡沫禍根。
2002年推出孫九招內容
•取消拍賣土地，暫停勾地一年
•暫停兩鐵房屋項目投標一年
•未來公屋興建由需求主導，平均輪候時間不逾三年
•即時結束居屋計劃
•為低收入家庭及公屋居民提供新免息貸款計劃
•即時結束混合發展、私人參建居屋及房協資助自置居所計劃
•終止出售公屋計劃
•檢討《業主與租客（綜合）條例》，放寬業主收樓權
•取消內部認購限制，取消限購一個單位兩個車位限制
推出置安心 治標不治本
金融海嘯爆發後，各國齊齊放水，加上低息環境，本港樓市頓成炒家樂園，除本地炒家外，還包括內地大豪客，豪宅固然炒到癲，中小型住宅一樣熱炒，可憐一眾小市民，眼巴巴看着樓價急升，離上車夢卻越來越遠，民怨亦因此再度升溫。
中原城市領先指數（ CCL）由03年沙士價的31水平，反覆升至2010年底的88水平，即七年多累升1.8倍。
徵 SSD未能救火
2010 年，政府接連出招規管發展商賣樓，以及嚴限樓花期內摩貨及收緊按揭；時任特首曾蔭權於10月施政報告再度出手，提出置安心計劃，讓市民以先租後買方式置 業，減低上車難度，但卻被指治標不治本，未能遏止樓市升勢；最終到11月底，政府破天荒向買入後兩年內轉手的物業，徵收最多15%的額外印花稅（ SSD），更大幅收緊中大價樓的按揭成數，務求透過打壓炒風推低樓價。
可惜事與願違，由於盤源減少關係，措施只令成交出現短時間下跌，未能收壓抑 樓價之效，樓價繼續走高， CCL由推出 SSD前的88水平，反覆升至上月底的歷史新高105.46，不足兩年再升兩成，其間政府雖宣佈推出新居屋計劃，但預計首批要到2016年才入伙，大有遠 水不能救近火之感。
對於樓市近年嚴重失衡，曾蔭權在離任前終於認衰，承認政府的房屋及土地政策失誤，引致樓價急升，盡顯後知後覺的性格，並將樓市燙手山芋交給梁振英政府。
房策亂出招 益晒發展商
市場一直擔心特首梁振英上台後，會重拳打壓樓市，但剛剛相反，他日前宣佈，讓白表申請人免補地價購二手居屋，每年名額5000個，變相推高居屋樓價，相信很快會帶起私樓價，加上「港人港地」遙遙無期，名符其實「曲線」為本地發展商護航。
雖 然新政策明年初才實施，但居屋二手市場已恍如脫韁野馬，封盤反價潮一觸即發，癲價成交更接二連三，當中又以新一代綠表居屋王—筲箕灣愛蝶灣最誇張，綠表呎 價竟達6537元，以其補地價折扣率44%計，自由市價呎價過萬，拍得住毗鄰私樓嘉亨灣。里昂分析指，假設每年有5000人以白表購買居屋，每個單位 150萬元，涉資約75億元。居屋業主套現後或轉投私樓市場，以七成按揭為基準，將產生250億元購買力。
瑞銀看好長實、嘉里
另一方面，恒地（012）主席李兆基上月初已明言「買地產股好過買樓」，上周四他更建議散戶借孖展買地產股，講明好彩的話，「1000萬可以變4000萬」。事實上，樓市政策風險消除，「土炮」地產股較資產值（ NAV）折讓可望收窄，利好股價表現。
瑞 銀認為，近期本港樓市氣氛回暖，一手樓銷售宗數按周大升53%，連帶二手樓交投回升，有利發展商盈利，地產股可睇高一線。估值方面，目前本地地產股較 NAV折讓介乎30%至51%，瑞銀最看好長實（001），目標價128.3元，潛在升幅28%；嘉里（683）、新世界（017）及信置（083）評級 均為「買入」，水位亦達兩成。
《業界意見》
活化居屋恐反效果
NeutronPacific創辦人 張一鳴
「這是無政策之中的政策，用意係活化居屋，但有機會令居屋泡沫化。因為政府人為地製造需求，可能有更多人會因為居屋更易出售而入表申請。到時政府可能以需求很大為理由，越起越多居屋。情況會變成得好似居屋停售政策推出前，政府將大量土地用來建居屋。」
變相推高私樓價格
浸大財務及決策學系副教授 麥萃才
「哪類人會出售手上的居屋呢？第一，如果業主手上其實已有一個私人物業，那就會出售居屋來套現。第二就是業主會在新政下，用出售居屋所套現的金錢，再加上儲蓄去買私人樓，這將會令居屋的需求轉化成私樓需求。在私樓市場供應不增的前提下，增加需求將會推高私樓價。」
對於本港樓市前景，智庫組織「香港黃金五十」創辦人林奮強接受雜誌專訪時，更是大力唱好，大膽預期樓價不會跌，主要是住宅剛性需求仍強勁。
他表示：「現在樓市已沒有投資者，更沒有海外投資者，只有首次置業人士，樓市仍在升，即是說住宅的剛性需求好勁。」
另一方面，林奮強指出，香港經濟呈結構性增長。過去4年，當佔全世界GDP逾6成國家的經濟紛紛向下走時，期間香港經濟卻經歷結構性增長。
息口走勢方面，林奮強表示：「我看不到全世界10、20年後，息口跟現在相差好遠，我相信會跟現在差不多，其實你看10年債券息率，已告訴你無息加。」
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140908/52878682
新界樓價升升升!
最近樓價回升，很多地區的樓價都上升了數個百分點，例如根據本港７月和８月的美聯樓價走勢，元朗和天水圍等的新界地區，交易量和樓價分別上升了接近百分之五。不少朋友都問我現在的樓市一時上升，一時下降，很難決定到底要不要購買。根據本人的經驗，樓市現在正正是一個拉鋸期，買家和賣家都不打算做主動。因此樓市一直不升不跌。大家都想問，怎樣投資地產才可以取得最大回報，在樓市中獲利。
其實，看著美聯樓價走勢和其他的數據，好像有不少地產的中介網都有顯示樓市成交量，而本人認為元朗和天水圍還有很大的上升和發展潛力，因為一來元朗和天水圍等的地方有愈來愈多的內地人和上車客居住，加上首期本金較市區便宜，不少上車客都有意買入，可以推測到當地的需求量在未來數年上升。而且，政府就元朗和天水圍等新界土地的發展一直沒有結果，供應量遠遠不足以解決市民的需求，所以，如果大家有額外的資金，可以考慮一下元朗和天水圍等新界地方。
而不少人都想知道如何投資地產才可以取得最大回報，本人認為大家有數點要小心注意。
一，多留意市場的動態
數市就好像股市，天天都有機會發生不同的情況，大家要有多手準備來應變，好像當時推出額外印花稅，不少賣家一天之間就損失了幾個百分點，所以，我認為大家要多加留意政府的政策，一旦推出正面或負面的政策，大家都可以有所回應。因此，大家不妨多多留意新聞，掌握市場的即時動況。
二，多分散投資
很多人喜歡把投資同一區的物業，一來方便他們管理，二來他們較少留意其他區的樓價。因此，一旦某一區有問題，例如收購或拆除，就會影響樓價。因此，大家應把投資的地區分散。正所謂不要把所有雞蛋放在同一個籃子，否則一旦籃子被破壞，所有雞蛋都會失去。
三，不要操之過急
樓市沒有固體的方向，大家要小心地作出投資，清楚了解自己的財政能力等等，不要因一些好消息就衝進樓市。而應該多多作出研究和分析，所謂''小心駛得萬年船''，投資買賣並不是"炒樓",而是要理性,大家不要因一時沖動而招致損失。因此，大家可以先聽聽專家的分析，候一個好的時機入市。
總括而言，樓市的方向天天改變，如果大家是打算自住的話就不用過於擔心樓價的改變，因為就香港的經濟情況而言，在未來的數年香港樓價會上升。而投資的市民則要留意市場的變動，好像本人在文章的開頭所指出元朗和天水圍等新界地方樓價一直上升，而且隨著愈來愈多的人來到香港定居，香港的需求量會一直上升。不過，大家要注意我上述提及的一些小心得，這樣做才可以取得最大回報，在樓市中獲利。
文章由http://housefindeasy.com/blog_detail.php?id=306轉載
mattock兄:晚安!邊個係人邊個係鬼,唔知有多少人睇得出來?一個屢次講大話的人,竟然有人話相信他,支持他!不是弱智就是居心叵測!
penny姐姐晚安，謝謝到訪！
總之千萬唔好投給保皇黨，擦鞋黨。
Good Evening, Mattock,
所謂泛民....有真正嘅泛民和偽泛民，投票時，小心啊~
真身金龍兄晚安，謝謝到訪。
狼靠亞爺的撐腰坐上寶座，明顯是承諾"四大政治任務"。國民教育急急推出。
距離352政長官選舉倒數第五天，特首候選人梁振英雖然行情不斷看漲，但他在選委會內仍未取得足夠當選票數，需要出動國務委員劉延東南下深圳，在昨天 及今天召見多個本來支持唐英年的商界社團領袖，為梁振英拉票及「箍票」。政界消息指出，由於唐英年支持者的意向甚為堅定，反梁聲音亦強烈，加上投暗票，梁 振英最終能否「跑出」仍存變數。左派消息又透露，梁振英向中央承諾，上台後會完成「四大政治任務」，包括廿三條立法。
http://www.hkheadline.com/news_topic/nt_content.asp?sid=9526&nt=np
cy的政策是不可靠的。
理哥午安，qq姐姐午安，謝謝您們的到訪。
理哥講得很道理，其實政府最重要應控制樓市的炒風，適量增加供應。
不過cy講一套做一套，之前的講抑制樓價，只是用來欺騙市民。上場後的操施是用來增加市場的需求，隨即推高樓價。高樓價只會增加大眾的痛苦，養肥有錢佬。
真正為市民著想的只有泛民，請支持泛民九月的立法局選舉，投泛民神聖的一票。
大大:午安,祝假日愉快 ~~
mattock兄早晨﹐不獨樓市﹐任何市場有起也有落﹐如果大環境不是差得太厲害﹐香港人對住樓有一定需求﹐樓價不會跌得太離譜。當然買來作炒賣跟自住那種心態完全不同﹐經過前朝的教訓﹐我相信政府的政策也會較審慎﹐不致輕易將樓市推倒﹐反而cy的政敵多﹐對其施政是一大障礙﹐我相信佢也不敢跟地產商為敵﹐雖有阿爺撐佢﹐現在是鞏固民心的時候﹐再樹敵或節外生枝﹐我看他的前途只有一條：問責下台。
另外大陸的經濟變化和採取的應變措施對本地的樓市也更具很大影響力。
祝假期愉快﹗+1