港人港地樓未必平賣
2012/09/10 08:42:38
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經濟
貧富懸殊推動樓價上升
筆者分析了近年香港人收入的變化，如果單看中位數或平均數，可能以為港人的收入，在這十多年都沒有上升：目前全港一半的打工仔，每月收入在12,000元以下，二十年前大學畢業生平均起薪點是一萬元，今天可能連一萬元也沒有，每年人工升幅2%至5%，捱十年後每月收入也不到兩萬，相對目前上車盤也要數百萬元，對樓市當然充滿抱怨。
不過對於普通萬多元收入的打工仔，可能未必知道你老闆人工的升幅，是較你的想像為高。筆者下載了稅局過去十年的年報數據，發現全港收入最高的一萬人，在2001年數據的年薪只有377萬元，2004年也只是376萬元，但在2007年暴升至931萬元，近年回落了一點，平均也有762萬元；第10,001至50,000位最高收入的群組，過去十年收入升幅為50%，平均有195萬元；一直到最高收入的50萬人，升幅仍有三十多個巴仙；可憐在中位數以下的，很多人的收入不升反跌，愈賺愈少。
所以令香港樓價大升的原因，就是這群最高收入的50萬香港人，而不是內地的富人。他們平均年薪為84萬港元，收入上升速度較其他人要高很多，只要「港人港地」樓的品質夠好，他們也會高價買入，發展商亦會愈賣愈貴。目前全港有235萬住戶，減去123萬私人樓宇後，餘下來112萬住戶多是「樓價嚴重超出可負擔水準」的家庭。買「港人港地」樓對於他們來說，是遙不可及的事實，因為發展商是不會便宜地把樓賣給他們。
註：此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。
中信證券國際執行董事
企業高端客戶及證券業務發展主管
林一鳴博士
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