內地樓價為甚麼不跌？
2013/04/15 10:43:00 網誌分類: 經濟
這是一個令很多頂尖經濟學家及分析師，都大跌眼鏡的問題。自從內地政府在2010年4月17日開始，頒佈被稱為「國十條」的樓市調控措施之後，每次出招時「正常」的專家分析，都是指樓價將會下跌，而這個預測亦是非常合理；但本星期三已是首次「國十條」的三周年紀念，樓市仍是沒有預期的下跌，專家們的聲音亦愈來愈少。
大家感到迷惑的原因，是地球上較大的國家之中，應該沒有一個地方，執行計劃經濟會比中國更為容易。目前內地絕大部份的行業，都是由國營企業佔據市場，所有龍頭企業都是國企，政府掌握大部份資源，銀行及金融機構亦是多數是國營，試問有甚麼是控制不到？如果中國政府要壓低樓價，理論上是沒可能不會成功。
政府房地產收入四萬億
從近日財政部及國家統計局的數據，可能會找到一些啟示。《福佈斯》中文網總編輯做過一些計算，2012年內地商品房銷售額64,456億元人民幣，同年政府土地收入28,517億元（2011年收入為33,173億元），加上一大堆的稅項，包括（i）營業稅，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售需要繳納，稅率為5%，共4,051億元；（ii）契稅，土地和房屋的買賣交易中繳納，稅率為成交價的3%至5%，共2,874億元；（iii）土地增值稅，為轉讓房地產收入減除項目金額後增值額的30%至60%，共2719億元；（iv）房產稅：房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納，稅率為1.2%，共1,372億元；（v）除此之外，還有0.03%或0.05%的印花稅、企業所得稅（如果企業買賣物業得到盈利）、城市維護建設稅（市區7%、縣城和鎮5%、鄉村1%）、教育附加費、土地出讓金、每平方米六角至數十元的城鎮土地使用稅等。
近年地方政府靠土地財政收入持續上升，把以上一堆數字加起來，在六萬四千億元的商品房銷售額中，政府拿走了四萬億元，佔銷售額的三分之二，餘下三分之一就包括了建築材料、施工成本及內房發展商的利潤；在這樣的環境之下，希望拿走賣樓銷售額三分二的政府，成功地令樓價出現下跌？可能有一點困難吧。
中信證券國際執行董事
企業高端客戶及證券業務發展主管
林一鳴博士
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