新盤印證樓價不會大跌
2013/10/28 08:43:36 網誌分類: 經濟
首先開盤是九龍站天璽，第一張價單實用呎價二萬九，雖然說是較同區二手價便宜，還有一大堆折扣優惠，但畢竟不是容易負擔的價錢，一個實用面積435方呎的一房單位，折實後售價最便宜也要1300多萬元，等於香港入息中位數的打工仔，超過一千個月的人工，即是從BB出生後工作至80歲，不吃不喝就會夠錢買這個一房單位。雖然我也覺得樓盤很貴，但市場反應熱烈，收票數量高達2000以上，創下了今年豪宅票王的紀錄。
不過這個紀錄，在一個星期後就被鄰近柯士甸站豪宅TheAustin打破了，首六天累積獲超過3000個登記，以185伙發售單位計算，超額高達15倍。以每張30萬元的本票計算，未開售已凍結市場高達9億元的資金。
需求屬自住長線投資
兩個樓盤收了超過5000張票，得到以下數點啟發：（1）市場上對樓盤的需求，真係多到你唔信；（2）這些都不是便宜的單位，一房價高達千萬元，兩房至三房更高達3000萬，但仍然十分搶手；（3）只要發展商有辦法，就可把壓低了的購買力，一下子釋放出來；（4）香港人買家的數量，遠較內地人為多，所以說內地人把房子買貴了，今次並不成立；（5）有錢就喜歡買房子，這是不可能改變的事實；（6）進一步令筆者不會相信，樓價會跌五成的恐怖說法。
筆者對香港樓市的看法，過去一直都沒有改變，就是在政府印花稅影響之下，成交量會繼續偏低，但樓價仍保持橫行狀態，不會大幅下滑。
很多人認為政府印花稅會推低樓價，這點我是一直都不同意的：經濟學上商品的價格，主要由供應與需求推出來，但政府印花稅政策壓低了大量供應，包括過去三年內成交的30萬個單位，因要交稅而在市場上消失，雙倍印花稅進一步令有樓收租的人不願意賣出，一手樓又因《一手住宅物業銷售條例》而供應量減少，結果令市場供應下跌，買家的購買力被市場壓住，當出現合理價的一手樓盤，再加上發展商贈送的印花稅，購買力就像炸彈般爆發出來。短期內兩個樓盤收5000張本票，而且單位價格都是千萬元以上，可見市場的購買力，真是不能說笑的。
現在香港樓市短線炒賣者已經不多，需求都在自住和長線投資方面，但政府是沒辦法打壓這方面的需求，亦不可能打壓需求。如果不信的話，請看看內地實行了三年的限購令，結果大家有目共睹。所以香港樓價跌數個巴仙是有可能的，但要跌五成，我不相信。
註：此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。
中信證券國際執行董事
企業高端客戶及證券業務發展主管
林一鳴博士
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