明年港樓市不跌反升
2013/12/23 08:43:58 網誌分類: 經濟
回顧近期的報道，差不多所有的分析員、銀行家、甚至是地產代理老闆，都估計香港樓價在2014年應是下跌的，差別就只有是跌幅，由預測最小跌數個巴仙，大至明年樓價暴跌50%。唯一預期明年香港樓價會上升的，目前好像只有筆者。筆者認為明年樓價將會升穿歷史高位，即中原城市領先指數（CCL）在今年初創下的123.66點，而不是下跌。
為甚麼？以下是筆者的理據，預測明年樓價將會升穿歷史高位的原因包括以下8點。
1.過去數年，很多本來想置業的人，由於看見政府推出辣招，於是等待樓價下跌才買樓，甚至把自住物業賣出，轉為租樓；但等了數年之後，樓價根本沒有下跌，租金在轉約後被業主加租，進退兩難，非常失望。這些被壓制了的購買力，將會在2014年慢慢釋放，成形一定的購買力。
2.很多樓市的投資者，在政府3月出招的時候，暫停所有買入的決定；經過了一年的觀望後，部份投資者已開始考慮入市。
3.政府辣招影響力將會減退。雖然明年香港政府應不會在短期內收回辣招，但效用將會減退。從各地的經驗來看，政府壓低需求會把樓市變成「死市」，但卻未必出現大跌，當政策執行一段日子以後，樓市需求就會重拾升軌。
4.參考內地的例子，要說樓市的辣招，內地招數較香港要「辣」得多，但看看近年內地的樓市，政府在推出辣招之後，剛開始時樓價仍會橫行，但過一至兩年之後，就繼續上升。根據國家統計局發佈的11月份全國70大中城市房價指數，上海在過去12個月漲幅為21.9%、北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%，真厲害。
大幅加息樓價方暴跌
5.2013年環球物業市場，大部份都是上升，香港相對落後；所以2014年香港樓價會上升，也只是追回升幅。
6.與數年前相比，香港樓價已與內地一線城市差價收窄，加上人民幣的升值，很多內地人會覺得香港的樓價並不算貴。
7.香港高收入的家庭近年薪金收入升幅強勁，是樓市的主要買家，足以支持現時的樓價。
8.地價及建築成本不斷上升，加上發展商普遍負債不高，不會急於賤價賣樓，也支持樓價難以下跌。
世上沒有只升不跌的市場，香港也不會例外；但香港樓市怎樣才會下跌？相信只有大幅加息（例如3%以上）或經濟急劇轉壞，香港樓價才會有較大跌幅，估計應不會在2014年出現。
註：此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。
中信證券國際執行董事
企業高端客戶及證券業務發展主管
林一鳴博士
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