股市唔跌 樓市唔爆
2017/05/29 10:42:06 網誌分類: 經濟
呢排金管局頻頻加辣，但反映本港二手樓價的中原城市領先指數（CCL）最新報158.26點，上星期升咗1.16%，連續14個星期創歷史新高，至今連升16個星期，累積升幅8.48%。代理話樓價持續向上，只係升勢較為反覆，仲預期6月中旬CCL可望升到160點水平。二手樓乾升，發展商就照推大盤，全力吸水之餘，仲有一顯實力，搞到萬人空巷，逼爆商場。中環茶友圍枱拆局，都話樓價高企，用各項指樓已經遠超負擔能力，現實卻係買樓人多，而且仲大部份都係用家㖭。
限按益咗新樓開盤
點解會出現咁嘅現象，茶友一人一句，俾咗好多解釋。其一係政府近年猛出辣招，結果益咗發展商。佢話，以前樓價飆升，好多塘邊鶴嘅評論家就話有炒風，於是政府出手加辣，起初係限制短炒，跟住不斷增加限制。政府辣招不斷加，雖然令到炒家絕跡，但亦產生咗幾個副作用，首先係二手供應減少咗，因為好多人有樓在手嘅人會諗，如果賣咗樓將來要買番，咁就要俾稅，咁一動不如一靜，所以個個放盤都唔放盤，放盤就要新高價；其次，係銀行按揭不斷下調，結果買家無咁多首期，於是個個唯有去幫襯發展商。有段時間新盤無去得咁爽，訂價同二手拉得好近，但自從加咗按揭條件同提高咗稅款，發展商將呢啲成本計埋落去樓價，變咗又拉番同二手樓嘅差價，所以樓價表面上升得多，但其實都有一大截俾被政府抽稅食咗水。
爆起上嚟難收科
茶友話，睇樓價而家真係好貴，但睇番買家，你又唔可以話炒風勁。只係可以講，政府堅壁清野打擊炒家，反而令到樓市變成用家主導，加上過去幾年全球超低息環境，令好多業主提前供完樓，而家好多老竇老母供完樓，就幫仔女買貴樓上車，但而家樓價飊到咁高，就算有「父資產」都好惡頂，只係唔知幾時會爆。
根據過往經驗，樓市唔會自己跌低，多數要有啲觸發點，最常見嘅觸發點係股市大跌，八七、八九年股市急挫，都令樓價下跌，但當時下跌時間同幅度都唔嚴重。九七年亞洲金融風暴，股市插到去8000點，雖然後來政府入市托番高個市，但經濟已經內傷，樓市嘅跌浪因此最長。二○○九年金融海嘯，港股急插，樓市都插咗兩成。按照呢啲經驗，股市下跌係觸發樓市調整最常見嘅誘因。由於股市係經濟嘅先行者，如果股市唔跌，睇而家嘅情況樓市都未必會大跌。不過咁嘅形勢，一旦下跌就有可能跌到收唔到科。
長實賣樓好有機攻頂
樓市跌唔到，發展商賣完樓都要再賭落去買番地。上星期有市場矚目大項目招樓，有成1652個單位嘅西鐵錦上路站一期住宅項目開標，結果由港資財團投得。呢排中資好似無先前咁勇，今次中標財團由信置（083）夥拍中海外（688）及嘉華國際（173）以83.3億元，力壓其他七組財團奪得。雖然唔係中資揸旗標，樓面呎價都要成6735元，接近市場預期上限。錦上路站上蓋項目是今個財政年度首個截標的鐵路上蓋項目，總樓面面積近124萬平方呎，中小型單位佔約40%，比例是歷來最低，項目預期於2025年竣工。而家投新界地都要咁嘅價錢，風險真係唔細，聽聞有財團成員私底下都講，賺埋都係要進貢俾政府。
樓價指數創新高，睇番恒生地產指數，過去1個用升咗1.3%，3個月升咗3.8%，相對比較落後，如果考慮到地產公司有借貨槓桿，升幅更顯落後，反映市場覺得樓價貴、風險高，所以地產股唔可以十足反映到樓價升幅。不過點講都好，假期新盤熱銷，睇吓佢哋係乜可以追番啲上嚟嘞。如果睇大型股，表現最強反而係房託基金領展（823），呢個星期賣樓賣到開巷嘅長實（1113）上周收報57.65元，係半年高位徘徊，睇嚟想借好消息攻頂都唔奇。
銀行趁機加按息搵食
另一個趁住渾水摸到魚嘅就係銀行，繼渣打乘住金管局收緊按揭拉頭纜加按息後，匯控（005）連夜跟進，之後4大銀行都先後出咗招。其實係金管局郁手前，已經有啲中小行借頭借路調高貸款息率，雖然佢哋只係加「幾滴」咁多利益，但唔多唔少反映息口向上，有利佢哋趁機搵食。
去九龍歎鵝肝財爺識食潮菜
上個星期穆迪降低中港信貸評級，傳話會「冧莊」做財爺嘅陳茂波即刻跳出嚟反駁。茂波升咗官唔使燉番，若然成真就飲得杯落。茂波未做官前已經上岸，有咗家底自然識搵食，聽聞佢早前就現身一間都有啲名嘅九龍潮食店四點金。
呢間店外面裝修有啲土豪FEEL，用傳統紅金裝飾，甚為搶眼，雖然話裝修不久，但格局都係食得多過睇得。中環茶友去過，話該店名食之一是鹵水鵝粉肝，食佢最緊要有膽食，唔怕膽固醇。如果夠膽仲可以食埋鵝腸，呢度嘅鵝腸大條厚腍之餘，還保留小許肥膏。現時坊間鵝腸十九都去肥，對嗜膏者這點點膏脂，至少可解心頭之癢。呢度啲鵝肝同鵝腸，應該係用潮洲獅頭鵝，獅頭鵝大隻肥美，做珍肝特別優勝。獅頭鵝是潮菜優質食材庶無異議，聽講最值錢仲係佢條頸，不過當日就無問佢哋有無得點呢味菜。
呢度仲有一招，就係熱湯用紫砂壼奉上，飲時像喝功夫茶，不過茶友覺得搞埋啲咁嘢，都係有啲花巧唔實際，實在無乜咁必要。
陸羽仁
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