鄭偉舜 - 內房今年有望向好｜環球樓市觀望

去年內地樓市究竟有幾慘？首先，全國商品房銷售面積創下近10年新低。2023年全國商品房銷售面積僅11.2億平米，基本回到2012年水平。商品房銷售金額約在11.66萬億元（人民幣，下同），相較2021年18.2萬億元的高位，產業市場規模已萎縮超過三分一；第二，全國住宅新開工面積已回到2006年水平。2023年，全國住宅新開工面積約6.93億平方米，相較2019年16.7億平方米高位，已跌去近6成。房企開工量基本上回到2006年的水平！全國商品房庫存量，已接近史上最高水平。截至去年底，全國的商品房現房庫存量高達6.7億平方米，按年大幅增加19%。經過連續四年上漲，已經逼近2015年國家去庫存之前的高點。今年市府要重拾軌道，央行雙倍降準放水。

1月24日，央行總裁潘功勝在國新辦記者會上，宣布超預期降準。下調存款準備金率0.5厘，將提供市場長期流動性約1萬億元。1月25日，金融監理總局副局長肖遠企在記者會上表示：房地產產業鏈長、涉及面廣，對國民經濟有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關，金融業責無旁貸，必須大力支持。將繼續降首付、降房貸利率。

目前跟房貸掛鉤的5年LPR利率是4.2%，普遍預期，2月的LPR利率可能會減息。同時，目前二套房利率和首付比例，也有很大的下調空間。為房企提供新的融資管道。允許銀行發放經營物業貸款，企業在今年年底之前，可以將貸款用於「借新還舊」，償還房商的存量貸款和發行的公開市場債券。即手中有商業等經營物業的房企，除了甩賣資產之外，也可以用物業進行抵押，短時間獲得現金流，用於還債。

相較於購物中心REITs，經營性物業貸款，覆蓋的範圍更廣，落地速度更快，融資成本也更低。隨即，重慶、廣州、蘇州、上海等地先後出台樓市新政涉及限購「鬆綁」、發放購屋補貼、公積金貸款比例上調等。一系列新政有助充分釋放潛在購屋需求，提振後市信心。

環球樓市評論人

鄭偉舜