鄭偉舜 - 低線城市房地產困境 | 環球樓市觀望

　　縱觀內地房地產這十多年的發展，樓價因城市而變動其實呈現一定的規律的：樓價上漲一般是由一線城市開始，然後向其他等級的城市蔓延；而下跌卻恰恰相反，往往都是從小城市開始，最後才會到一線城市。

　　這次樓價下跌既久亦深，尤其是對於一些三四線的小城市，樓價下跌都傳導到一線城市，但它們的下跌似乎還沒停，樓價腰斬後繼續下跌也不足為奇。所以有些小城市出現樓價如同「白菜價」情況，十幾萬甚至幾萬一間，真是連建築成本都賺不回。但沒辦法，現實就是這樣的，一旦市場逆轉，很多事情都是人力難以控制。

　　雖然內地一直都在推出措施支持房地產市場，但是市場穩定還是有難度的，這個對於三、四線等以下小城市更為明顯。小城市由於樓價跌的早，所以開啟救市時間也比較早。但由於三、四線城市本來對房地產市場限制措施就比較少，想像一二線城市那樣撤銷諸如「限購、限價」等措施來提振市場是行不通，所以只能依賴降低首付比例等方式來刺激樓市。

　　這些措施或多或少都會有效果，但是不足以改變市場趨勢，成交量該低迷還是低迷，樓價該跌還是繼續跌。三四線城市及一些縣城與一二線城市不一樣，這些地方依賴於農村人口「進城」，而一般也是自己轄區內的農村人口才會去的。如果從整個行政轄區人口變化來看，它們大多數都是人口淨流出的。這個也很正常，沒有這些城市的人口流出，哪有一二線城市的人口淨流入也不奇怪。

　　同時小城市房屋自有率本來就很高，真正需要買商品房居住的人也不是很多。但建房造城的速度絲毫不差，這就導致房屋市場的嚴重供給大於求。其實內地房屋市場供大於求主要就是在三、四線及以下的城市。這樣的市場跟風炒作一番，樓價還能漲一波。但一旦投資客撤離，樓價也就會開啟下跌趨勢，很難止住。

　　目前三、四線城市樓市就是這樣的狀況，易跌難漲。在這樣背景下，也必然會導致三、四線城市房子流動性極差，二手房市場成交量很低，流動性差也就意味金融屬性差，也會影響房屋價值。

環球樓市評論人
鄭偉舜