鄭偉舜 - 內地再降貸款利率 | 環球樓市觀望

　　近日央行公布3月全國新發放的企業貸款和個人住房貸款的「加權平均利率」，分別為3.75%、3.71%。大家先搞清楚的是，首先在內地一般5年期利率是高過5年期以下的，而個人房貸，一般貸款年限都超過5年，20年貸款年限的佔比最高；而企業貸，往往是1到3年，很少超過5年。所以，當個人房貸加權平均利率低於企業貸款利率的時候，代表貨幣政策的傾斜，出現重大變化，這意味金融對地產支持力度，超過對實體經濟的支持，這是近5年來首次出現個人房貸利率低於企業貸款利率。

　　央行歷年的貨幣政策執行報告，在2009年金融風暴後，中國個人房貸平均利率就低於企業平均貸款利率，這種情況一直維持到2018年末。從2018年第4季到2023年第4季，個人房貸加權平均利率反超企業利率。而這個高利率時代，直接引發房地產全面調整。從2009年初到2023年末，總共15年時間裏，只有5年個人房貸加權平均利率高於企業貸款利率。大部分時候，個人房貸利率都低於企業貸款利率。說明在相當長的時間裏，國家都支持房地產行業。只是最近5年出現顯著變化。

　　在經歷5年「個人房貸利率高於企業貸款利率」後，從首季開始，個人房貸再次進入「享受低利率的時代」，這就是國家在穩樓市的確下了大決心。降低個人房貸利率，官方主要用兩種辦法：一是降低基準利率，也就是5年期LPR利率，例如2月下降0.25厘。這種減息方式，可以讓存量房貸也能受益。二是定向減息。允許新房按月、按年連續3個月下跌的城市，打破首套房利率下限。所謂首套房利率下限，就是LPR減20個基點，目前LPR是3.95厘，則首套房利率下限是3.75厘。現在有不少城市首套房貸款利率降到3.45厘，甚至3.25厘。這種減息方式，能為新的貸款人帶來更低利息，但這種減息方式，已辦理房貸是沒有的。

環球樓市評論人
鄭偉舜