揀內房吼萬科中國海外
2014/12/22 08:42:32
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內地11月商品房銷售額及面積分別按月增長13.1%及16.4%，均創下今年單月新高，反映樓市有見底回升跡象。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，隨着10月份以來各地信貸政策陸續調整，加上人行在11月宣佈減息，對房地產銷售產生積極影響。
內房股過去兩個月表現卻未見突出，有分析認為，整體經濟增長步伐放緩，明年有可能進一步減慢，放鬆調控力度充其量只有助房企加快去庫存步伐，對提升利潤率作用有限。按研究機構CRIC提供的數據顯示，截至9月底，內地139間房企積壓庫存達2.23萬億元人民幣，按月增5%，較去年底增加17.4%。
利潤率未必因鬆綁增
統計局數字亦顯示，11月份主要城市的住宅銷售價格整體仍在下降。新建商品住宅（不含保障性住房）方面，70個大中城市中，按月價格下降的有67個，持平的有3個。二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的有58個，持平的有6個，上漲的有6個。
中金報告則指出，二手房買賣的議價空間，11月及12月分別為-2.8%及-2.9%，基本維持於第二、三季的-3%水平，還沒有到很強勢的賣方市場，價格短期內不會像2008年、2011年調控後暴漲的局面，反映內房利潤率未必會因政策鬆綁而上升。
大型內房股強者愈強
要選擇，自然是主力發展一、二線城市的內房股，原因是樓價抗跌力較佳。其次是看銷售情況，截至11個月底，率先完成全年銷售目標的只有恒大（3333）及綠城（3900），兩者分別達全年銷售目標的109.7%及102.6%；完成達九成的有融創中國（1918）、中國海外（688）、萬科（2202）、越秀（123）及佳兆業（1638），分別完成銷售目標的98.61%、95.74%、95.1%、91.91%及90.61%。
但亦有內房如花樣年（1777）、建業地產（832）等只完成目標約六成，合生創展（754）更只完成目標的三成三。外電更估計，今年有近七成上市內房恐無法完成全年銷售目標。反映大型房企有「強者愈強」的情況。
黑馬富力負債比率降
綜合上述兩項標準，內房民企龍頭萬科可吼。該公司業務主要集中京滬廣深等地，首11個月已完成全年銷售目標逾95%，全年達標應無難度。大摩將萬科A股評為行業首選，並提升內房股整體投資評級至「吸引」，料受惠政策放寬，明年內地新屋銷售將增加5%，售價則會於第二季回升。建議現水平吸納，先看18元，跌破15元止蝕。
德銀則以中國海外為內房首選，因該公司今年未有太進取減價促銷，保留較多高質素項目明年推售，爭取更佳盈利。可現水平吸納，先睇24元，穿20元止蝕。
憧憬明年再減息可選擇黑馬富力地產（2777），因其負債高，最受惠減息。野村估計該公司今年銷售雖未能達標，但銷售仍增30%，已較同業平均增長12%為佳；料其負債比率將由年中時的189%，下降至今年底的150%。
財經故事本報記者
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