鄭偉舜 - 內地樓價全線下跌｜環球樓市觀望

8月底以來新一輪全面救市下，效果如何？一二三四線城市樓價全線下降。成交量方面，9月成交量持續下降。國家統計局公布，截至9月30日，商品房待售面積64537萬平方米，按年增加18.3%，大多數中心城市成交量仍在下跌。國家統計局尚未披露10月數據，但從不同機構披露的數據來看，跌勢仍在持續。但不少中心城市成交量出現反彈。樓價仍在下跌，發展商不減價很難賣出去。

近日緯房研究院、中國城市經濟學會房地產專業委員會發布10月下旬一二三四線城市房價變化情況的系列報道。從數據來看，結論是全線下降。

第一，北上廣深四大一線城市樓價全線下降。無論是近3個月，或是最近半個月，4大一線城市跌勢未改。細看各區同樣錄全線下跌，無論是核心區還是外圍區均見下跌。第二，二線城市集體下降。其中東莞跌幅最大，過去3個月樓價累跌5.56%。第三， 三、四線城市跌幅更猛。

樓市已經進入新時代新格局，這種新形勢轉變，其實不止供需矛盾，整體說來至少有6大轉變。第一是供應過剩，供應方面，過去20多年房企高周轉下，一二三四五線城市住宅建築拔地而起。黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造全世界50%的房子。

此外澤平宏觀揭露數據顯示，各類城市的套戶比中，只有一線城市低於1，二線和三、四線城市都大於1。所謂套戶比，就是城市房屋套數和戶數之比，大於1說明房子套數比戶數還多，供過於求。

也就是說，目前只有一線城市仍有房屋短缺情況，其他城市都供大於求。第二是需求縮減。一方面，是大城市的有效需求越來越少。另一方面，大多數二線及以下城市的需求見頂。這種需求見頂，主要表現在大多數二線及以下城市的民眾房屋自有率很高。

環球樓市評論人

鄭偉舜