戳破香港的樓市（二）

之二：香港房屋供應數量的迷團

整體房價不外是由整體經濟環境、利息、房產的供應和需求決定。對於地產發展商來說，推高房價有百利而無一害，整體經濟環境、利息、房產需求等都是外生的無法控制的東西。要推高房價自然是減少供應，可是在沒有合謀（collusion）的情況單一發展商減少供應只會導致其他發展商增加供應，結果是得不償失。香港消費者委員會的調查結果認為發展商之間並無共謀的現象。但是發展商並不會因此就不去嘗試影響市場，透過廣告是一個方法，而提供不完整的資訊，令人錯誤估計房屋的供應量更是最有效的方法，但是這種做法必須發展商串通一氣才行，消費者委員會已經否定了這個可能。可是根據特區政府公佈私人住宅一手市場供應數字來預測價格，即使撇開心理因素其結果依然是不盡人意，到底問題出在那裡呢？

需求由收入決定，這是事實不可能出錯，整體經濟環境、利息是事實上存在的de facto，這些都沒有出錯的機會。如果這樣說，出錯只能是我們預測樓價的方法，也就是我們漏掉了一些很重要的東西。這個很重要的東西便是我們所說的住宅供應量，政府每季發佈有關私人住宅一手市場供應的統計數字,反映三方面的數字，包括正在施工的新住宅單位數量、私人住宅單位的實際落成量，以及已落成但未售出的單位數量。

這個演算法初看合理，其實不然，因為除此之外，香港樓市還有一項全球首創的東西－－出售樓花（uncompleted flat）－－出售未完工樓宇，這是霍英東先生在1953年的創舉。開始賣樓花的時間政府規定在完工前十一個月，並且需要得到地政總署的批准即取得預售樓花同意書。樓花雖然並未完工，但依然是樓宇供應的一部分。在計算供應量時我們有必要把它計算在內。所以我又見到把獲批預售單位數目Number of Flats with Pre-sale Consents Issued加上去的計算方法。

地政總署批出預售樓花同意書的時間大概要一兩個月，發展商在發現供應短缺的時候大可在一兩個月內就可以把手頭未完工的樓宇以預售樓花的形式供應市場，畢竟發展商不是所有的樓宇都拿出來預售樓花！

在計算貨幣供應時我們根據其流通性將之定義為M１是非銀行公眾人士持有的現金數額加上持牌銀行往來帳戶的存款，Ｍ２則是在Ｍ１的概念上再加上銀行客戶的儲蓄及定期存款，以及由銀行發行並由非銀行持有的可轉讓存款證。而M3是指貨幣供應M2所包括的項目，再加上有限制牌照銀行及接受存款公司的客戶存款，以及由這兩類機構發行並由非銀行持有的可轉讓存款證。 樓花也算一種流動性較低的「貨幣」，則以計算貨幣供應道理我們在計算房屋供應時也應將樓花計算在內，作為廣義的樓宇供應M2。然後我們更應把發展商可以急速轉換成樓花的單位加進去作為M3。以這個廣義的樓宇供應量計算，供應量應該比只用政府的標準算出來的高。

再考慮到發展商可以找專業人仕證明因為天氣欠佳而引至延遲交樓, 當年盈翠二期遲了近半年交樓。則發展商其實可以在完工前十五個月就售買樓花，那麼發展商已施工超過一年的新住宅單位數量其實應該算成可預售樓花。 然後我們的買家還會在國內買樓，因此我們也要加上深圳等地可供港人選擇的樓房，則我們計算私人住宅一手市場每年供應數量的方法應該是：

1．私人住宅單位的實際落成量

2．已落成但未售出的單位數量（貨尾）

3．可預售樓花（1）

4．深圳等地可供港人選擇的樓房

透過這個方法計算出來的私人住宅一手市場每年供應數量，肯定比政府和報紙雜誌上的每年一點幾萬為高，甚至可能高過九七之前。

至於斷層，如果需求強勁到發展商沒有現樓可賣，發展商還可以賣樓花，並且肯定會加速興建手上興建中的樓宇和勾地，賣完樓花之後，新的樓宇也建好了，就算沒建好也不會出現斷層，價格是需求的最好調節工具，樓價高了需求也就低了，斷層？那裡來的斷層？反駁樓市出現斷層的高官，只懂得說土地供應充足。天！連這麼簡單的供求關係都不知道？！高官不知道，香港政府部門中的經濟師也不知道？怎麼就萬馬齊喑不提醒一下由得前線的人丟人現眼？卻原來我們交的稅都用來請這種「人才」了！