從股票市場的角度分析香港樓市發展

      香港剛於5月25日恢復差不多暫停了年半的第一次賣地，並成功地拍賣出兩幅位於馬鞍山及沙田地皮，長實及嘉華國際各以二十億九千萬及八億六千五百萬投得馬鞍山及沙田地皮，兩幅地皮以遠高於底價73%及84%售出，並為庫房進帳近三十億收入。

      香港的房地產市道﹐從來都不是一帆風順﹐更不是只升不跌。但自97年後香港樓市一落千丈，樓價一跌再跌，數年來持續不振的情形卻從未發生過。這包括上一次的賣地成跡並不理想，令本來已經遍體鱗傷的樓市更加雪上加霜。故在年半後的今天，這次的賣地對於香港的地產市場有極其重要的意義，很多人對此抱有極大的期望，發展商、測量師、地產分析員及投資者紛紛將這次的賣地成績作為樓市探熱針，希望能在第一時間得到賣地結果以便能為香港未來的房地產發展鋪路。而市場上的炒家也希望市場因此活躍起來，使他們可以高價賣出手上的存貨，套取利潤。

      當然，這次賣地的成績理想，無疑是對香港的樓市及地產股票市場打下了一支強心針，但也引出了很多值得我們深思的問題。由於兩幅地皮的賣出價都高於底價或較之前評估價值為高，這意味建築的成本價也相對地增加，當然，發展商為了確保投資的回報率，也將會調高以後建成的樓盤售價。在房產理論下(房屋價值是以同區呎價評估出來的)，變相也會引發同區或整體香港樓盤售價提高。就因為這個簡單的理論，所以當賣地成績公佈後，部份發展商實時調高手上現有的樓盤售價及二手市場也錄得大量封盤反價個案，型成新一輪的炒風。

      炒風，一個香港獨有的特色，在香港的任何東西，從一張演唱會門票到股票及房屋，只要是有利可圖，便會有投機活動，特別是樓市市場，每次當發展商推出單位時，都有大量人排隊選購，沒有足夠資本的人也會向銀行借貸購入數個單位，等候高價賣出圖利。那這次的賣地成功是否又真的能使從97年後真一再下調的令樓市回升，又或只是掀起另一次短暫的炒風呢?

      應該知道，賣地成績只是數年後房屋建成後售價的一個指引而已，到時候的售價仍取決於當時的市場環境。所以一個理性的炒家不可能在目前的環境下滿目入市，那麼何時才會有如97以前般大量炒家入場掃貨的情形發生呢？

      考慮到目前房產理論並不完善，由於房產和股票金融市場一樣充滿投機性，故我們嘗試由經濟學的角度和採用分析股票金融市場的理論來分析，同時也希望能使大家對炒樓這種行為有更深的認識。畢竟樓價是炒起來的，瞭解炒樓規律，就能瞭解樓市升跌的時候和幅度。

      經濟理論中對房產屬於奢侈品還是必需品沒有定論,我們的看法是,用以自住的就是必需品,而用來炒的自然是屬於奢侈品了。當作為必需品時，升值潛力（短期的）並不在購買者的考慮之中。此時購買者考慮的是房屋的地點，環境還有配套設施，畢竟是自己居住的地方。但是購買者依然會考慮房屋長期（5-10年）的保值能力。至於炒樓的為在最短時間內獲取最大利潤，首先考慮的才是短期內的升值潛力。

      買地成績只是體現了發展商對幾年後，樓房建成後樓市的預測，一幫炒家盲目的封盤反價，於是製造出一個樓市復甦的假像。發展商對炒樓是無任歡迎的，如此一來，手頭的存貨就可以賣得好價錢了。而站在炒家的立場這種作法也無可厚非，最主要是能把手頭的貨散出去，管得了這種推論正確與否，只要有人肯買就行。問題是有沒有人肯買，這一輪的炒風又能持續多久？

      其實我們只要知道現在樓房的供應量大於需求量事實，就能知道所謂的好轉是怎麼一回事。也不必去理會其它的社會，經濟乃至政治因素，短期來說這些因素只能改變需求量，而改變不了目前的供應量。至於長期，正如凱恩斯(John Maynard Keynes, 1883-1946)所言：「長遠來說，我們都死了。」（In the long run, we are all dead）誰還管得了這麼多？

      那麼我們如何才能知道樓市是否正在好轉，房價才會開始又持續上漲呢？總結以前房價會持續上漲的事實，我們會發現原因不外是
1． 土地供應量少於需求量
2． 由於預期房價土地供應量少而持續上漲，用家爭相入市，大量炒家湧入市場和真正的用家爭奪有限的樓房，期望從中獲利，而且也真的能夠獲利。

     土地供應量屬界外因素，我們無法如97年以前般對政府批地數量作出預測。可以預測的只有炒家了。

      傳統的住宅市場分析方法主要從需求、供應和市場均衡（價格與空置）三個方面來考察一個城市或區域的住宅投資潛力。股市上對炒風形成的原因有一套自己的看法，要解釋市場交易稀少，就要知道知道為什麼有人會摸頂入市，最後這些人又為何離場。當年炒風高漲主要是因為這些人慣性的預期特區政府繼續以前的土地政策確——即低土地供應量，高地價的做法。因此產生了所謂的道德風險（Moral hazard），不去考慮樓價和需求已經基本脫節，和政策改變的可能，盲目加入炒樓的行列。加上初期有人在樓市賺取大量的利潤，推動其它投資者加入，高漲情緒導致過量交易，即依照所謂「更大的傻瓜(greater fool)」理論，人們投機性地認為總有更大的傻瓜會出更高的價格來買下自己手中的資產。一個城市房價是由市場供需來決定的，房價的突變意味著市場發生了某種變化或者出現了潛在的改變供需的趨勢。當政策變動，出現97年政府批出大量土地，外圍經濟環境不明朗，內部經濟調整的情況後。真正的用家一方面認識到樓價過高，於是不肯充當更大的傻瓜這個角色，一方面也因收入減少而不肯買樓，於是加大了市場供求差距，引起樓價必然的下跌。

      從1997年至今用了7年的時間，香港政府出台了壓縮土地和低價房的供給等多項救市措施，但房價直至今年一季度才略有上升，二季度又略有下降，並未走出冰冷期。究其根源在於市民對未來樓價不抱希望，雖然有一部分人已經從負資產中恢復過來，但他們對樓市發展仍抱悲觀態度。那麼何時他們才會再度入市？只有當樓市價格處於合理水平時這些潛在買家才會進場。檢驗樓價水平的方方法很多，主要是使用和對空置率的計算。理論價格法的基本思路是比較實際市場價格與理論上的合理價格之間的差異。方法是測算市場上的房價租金比，通常用平均房價除以平均租金的做法。當實際市場價格與理論上的合理價格之間的差異和空置率減少，我們就可以斷言樓價已經處於合理水平。

      另外由於地產業是我們城市經濟的熱點，所以地產媒體也就在媒體市場中有了舉足輕重的地位。但地產業不像娛樂業，不是一個能天天出新聞的地方，因此為了吸引眼球，地產媒體就把個別現象擴大化，所以現在在的報紙上每天充斥著各個樓盤的售價和成交量的報道。老子說「大道廢，有仁義。」我們說「樓市差，報道多。」什麼時候報紙上樓盤的售價和成交量的報道少了，樓市也就復甦了，成交量多了，報紙不可能像現在這樣每一單交易都去報道——浪費資源。我們又曾幾何時見過有報紙一筆一筆的逐一報道過股票市場上每一天的所有交易呢？

後記：

     房地產買賣可升可跌，一個平穩的樓市發展對一個城市的經濟發展極其重要，樓價被人為的過份提高當然會對經濟發展引來不良的效果。但畢竟香港乃至於世界各地的房地產都有炒樓風氣，而這種風氣多年來反而變成了推動香港經濟的一種動力，如高成交率令庫房稅收增加。所以炒樓也未嘗是一件壞事。因為香港的房地產結構將會令樓市價格經由市場自然調整。但如果想成為一個成功的房地產投資者或炒家，我們的忠告是除了明解房產理論外，也應知道經濟學的道理，不要盲目地追價，因為我們需明白樓房的主要功用是居住而不是用來炒，如果沒有真正的使用者購買，所謂的升跌只不過是一個個或大或小的泡沫而以。

按：這篇文章寫於2004年，現在看來居然還很有現實意義。香港的樓市到底怎麼了？