商業公寓缺點
2019/03/25 04:13:02 網誌分類: 經濟
第一，使用價值小。公寓和住宅同為不動產，但公寓使用價值要少得多，比如容積率高、面積小，居住體驗不佳，不能上戶口，也就沒有學位，產權一般只有40年等。相對而言，住宅使用價值就大得多，這也是為甚麼過去那麼多年，公寓升值速度普遍跑不贏住宅。
第二，稅費高。這一點不用多說，稅費影響的是交易成本，在任何市場，投資價值和交易成本都是成反比。
相對而言，住宅因為具備一定福利屬性，苛捐雜稅少得多，交易成本對投資者好得多。
第三，商服類物業結構性過剩，這一點也是最容易被忽略。隨著房價接連攀升，大城市普遍出現一種「產業空心化恐懼症」，就是擔心高房價對產業的擠出效應，像深圳、佛山甚至實行嚴格「產業用地紅線」，誓死捍衛產業用地。所以，地方政府這兩年在土地出讓時，會盡可能地把天秤傾向商服用地，而不是住宅用地。在一些城市的核心地段，住宅用地的供給，已經被壓縮到最小化，而商服用地基本是以成本價甚至虧本價，定向出讓給一些高科技企業、總部企業，意味很多大城市當前的商服產品過剩。要知道很多大企業拿地建總部後，自己根本用不完，至少有一半是拿來收租。
第四，價格扭曲。不少城市因為限購原因，令投資者走向公寓，價格嚴重被扭曲，偏離其實際價值，甚至在中山及珠海出現公寓呎價貴過住宅。下周筆者再與大家分析商業公寓優勢。
大灣區樓市評論人
鄭偉舜
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