商業公寓的價值（二）
2019/04/01 04:13:09
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經濟
1.便宜。注意，這一點目前僅適用於廣州及佛山，去年的「330新政」，由於用力過猛，一下子把廣州的商業公寓打入冷宮，不少地段好質素高的公寓產品受市場情緒的影響，價格非常便宜。廣州及佛山不少公寓價格大約只有同地段住宅的50%到70%，其價差遠遠大於北上深杭等城市，嚴重偏離其實際價值。隨著此次調控的鬆動，市場的預期會逐步向好，價格偏離的現象有望回歸正常。
2.租賃價值高。市場上主流的公寓產品大約是30至60平米之間，居住價值原本不高，租賃價值自然也就很差。但近年來，隨著互聯網民宿的興起，公寓這種極小戶型一下子成了高回報投資產品，原本大量租不出去被閒置的公寓被拿來搞短租，其租賃價值一下子被盤活了，租金漲幅甚至超過同地段住宅。
3.受互聯網的衝擊小。這一點主要是對比商舖的，眾所周知，商舖市場這幾年可以說十分十分的差，根本原因還是互聯網的衝擊，其流量功能被互聯網取代了，而公寓不同，畢竟它有一定的居住功能和辦公功能，受互聯網的衝擊比較小。而且，隨著小創業者和未婚人群的持續增加，作為極小戶型和低總價的公寓，其使用價值不減反增。目前，大城市核心區的公寓產品，每平米租金普遍高於住宅，再加上其總價低，入手門檻不高，很多原本想購買住宅的客群把目光轉向了這個市場，也不失為一個相對理性的選擇。
4.地段。公寓和住宅不同，其對地段的敏感度非常高。過往的經驗顯示，只有靠近產業中心、商業中心的公寓，才會有持續增長的租賃價值，那些山旮旯的公寓，一定一定要迴避。住宅可以沒有租賃價值，但公寓一定要有。但投資前要特別小心調控風險。公寓本身是一種打擦邊球的類住宅產品，規劃住宅用地就只能住人，規劃是商服用地就只能辦公和開店舖，但問題是，寫字樓和商舖沒有住宅好賣，很多開發商為了回款，就發明了所謂「商住兩用」的公寓，實際上是把商服用地當住宅用地來開發了。這種做法，很容易成為被調控的對象。所以，購買商服物業特別是商住公寓產品，一定要做好調控風險的心理準備，比如限制你的使用用途、增加限售期、提高稅費等等。所以，買公寓，最好做好長期持有的打算。
大灣區樓市評論人
鄭偉舜
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